18 tammi Kiinteistönkaupan ehdoista

Annetut tiedot kannattaa kirjata näkyviin

Kiinteistönkaupassa kannattaa kauppakirjaan lähtökohtaisesti kirjata näkyviin kaikki ne tiedot, jotka myyjä on ostajalle tosiasiassa kertonut. Annetut tiedot voi kirjata näkyviin joko suoraan kauppakirjaan tai kauppakirjan liitteeseen, johon on viittaus kauppakirjassa. Ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, josta hän on ollut kaupantekohetkellä tietoinen. On tärkeää huomata, että yleisehto, jonka mukaan ”ostaja ottaa kohteen vastaan siinä kunnossa kuin se kaupantekohetkellä on”, on tyhjä lause, jolla ei ole käytännössä mitään merkitystä, jos kaupan kohteen kunnosta tulee myöhemmin riitaa osapuolten kesken. Viimeksi mainittu johtuu siitä, että osapuolten on vaikea jälkikäteen näyttää toteen, mikä on ollut kaupan kohteen kunto kaupantekohetkellä, jos siitä ei ole mitään kirjattu kaupantekohetkellä näkyviin. Riitatilanteessa osapuolet eivät yleensä ole yksimielisiä siitä, mitä tietoja suullisesti on annettu.

Toisaalta myyjän on helppoa suojautua sopimuksenvastaisuudesta tai vääristä tiedoista johtuvalta virhevastuulta välttämällä sopimasta tai antamasta tietoja sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksista, joista hän on epävarma. Virheellistä tietoa ei pidä antaa. Myyjä voi ottaa kauppakirjaan tai sen liitteeseen varaumia siitä, että tietyistä kaupan kohteen ominaisuuksista kuten pinta-alasta ei ole varmaa tietoa. Myyjän tiedonantovelvollisuus koskee kiinteistönkaupassa vain sellaisia seikkoja, joista myyjä tiesi tai myyjän olisi pitänyt tietää.

Salainen virhe ja vastuunrajoitukset

Myyjän kannalta ongelmallisin onkin vastuu salaisesta tai piilevästä virheestä. Kiinteistönkaupassa myyjä vastaa siitä, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan olettaa (maakaari 2:17.1, 5 kohta). Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, jota myyjäkään ei olisi ennen kauppaa voinut havaita.

Myyjän on käytännössä mahdotonta omalla toiminnallaan ehkäistä salaisia virheitä, koska ne eivät tule esiin edes asiantuntijan suorittamassa kiinteistön pintapuolisessa kuntotarkastuksessa. Jos myyjä haluaa välttää yllättäviä vaatimuksia kaupan jälkeen ennen laatuvirhettä koskevan viiden vuoden reklamaatioajan umpeutumista, hänen on pyrittävä siihen vastuunrajoitusehdoin. Maakaaressa asetetaan rajoituksia vastuunrajoitusehtojen käyttämiselle. Elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisissä sopimuksissa vastuunrajoitukset ovat kiellettyjä. Muissa kiinteistönkaupoissa ostajan oikeuksia vedota virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa lailla säädetystä.

Oikeuskirjallisuudessa on yleensä katsottu, että myös seuraamusten tasolla tapahtuva yksilöinti on riittävää: seuraamuksille voidaan esimerkiksi sopia rahamääräinen yläraja tai lyhentää reklamaatioaikaa laissa säädetystä. Tällöin on kuitenkin muistutettu siitä, että seuraamusten yksilöinnin pitää olla kohtuullista (Oikeustoimilaki 36 §) ja niin täsmällistä, että ostaja voi arvioida, mikä merkitys vastuunrajoituksilla on hänen asemaansa, ja ottaa ehtojen merkityksen huomioon kauppahinnasta sopiessaan. Toisinaan korostetaan pelkästään virheiden yksilöintiä eikä edes mainita mahdollisuutta rajoittaa seuraamuksia yksilöimättä sitä, millaisia mahdollisia virheitä rajoitus koskee. Seuraamusten yksilöinti on tärkeää, koska salaista virhettä koskevan vastuun rajoittaminen on hyvin hankalaa, jos rajoituksen pätevyyden edellytyksenä pidetään mahdollisen virheen yksilöintiä.

Muuta huomioitavaa

Edellä esitetyin lisäksi myös kiinteistön kauppahinta on mahdollisuuksien mukaan hyvä eritellä kauppakirjassa: mikä on rakennuksen osuus kauppahinnasta, mikä maapohjan osuus, mikä liittymien osuus. Jos kauppahinnan jakautuminen on kauppakirjassa eritelty, on helpompi suhteuttaa ostajan mahdollinen hinnanalennus- tai muu vaatimus koskemaan vain rakennuksen osuutta kauppahinnasta. Ostajalla harvemmin on perustetta esittää vaatimuksia myyjälle maapohjaa tai liittymiä koskien.

Edellä esitetty pätee myös käytetyn asunnon eli asunto-osakkeen kauppaan, vaikkakin siihen sovelletaan maakareen sijasta asuntokauppalain säännöksiä.

Kirjoittanut,
Elina Saari
Asianajaja