27 maalis MAANVUOKRASOPIMUS – sopimuksessa ja sen päättämisessä huomioitavia seikkoja

Sopimukseen, jolla kiinteistö tai alue annetaan määräajaksi tai toistaiseksi vuokralle määräsuuruista maksua vastaan, on sovellettava maanvuokralakia (29.4.1966/258)

Maanvuokralaissa on omat lukunsa erilaisten alueiden vuokraamiselle eri tarkoituksiin. Lain 2 luku koskee tontinvuokrasopimusta, 3 luku muuta asuntoalueen vuokraa (ilman tontinvuokraoikeutta), 4 luku rakennetun viljelmän ja maatalousmaan vuokraa, 5 luku muuta kuin edellä mainittuja luvuissa 2-4 tarkoitettuja alueita. Eri alueiden säädökset eroavat jonkin verran toisistaan, joten kussakin yksittäistapauksessa on perehdyttävä huolella sen luvun säännöksiin, joka siinä nimenomaisessa tapauksessa tulee sovellettavaksi. Tässä jäljempänä on kirjoitettu yleisellä tasolla maanvuokrasopimuksen laatimisesta ja päättämisestä.

Maanvuokrasopimus on tehtävä kirjallisena ja siihen on sisällytettävä kaikki vuokrasuhteen ehdot. Poikkeuksena tilanne, jossa vuokrasopimus koskee maatalousmaata (esim. pellonvuokrasopimus) tai kun tehdään muuta maanvuokraa koskeva sopimus; tällöin vuokrasta saadaan sopia suullisesti, jos vuokra-aika on enintään kaksi vuotta, sekä viimeksi mainitun vuokran ollessa kysymyksessä silloinkin, kun sopimus on tarkoitettu olemaan voimassa toistaiseksi.

Jos sopimuspuolet haluavat muuttaa vuokrasopimuksen ehtoja, on kaikki muutokset myös kirjattava selkeästi vuokrasopimukseen. Sopimusehto, jota ei ole vuokrasopimukseen kirjattu, on mitätön. Maanvuokrasopimuksen voi valtakirjalla allekirjoittaa myös osapuolen valtuuttama taho. Valtakirjan on syytä olla hyvin yksilöity. Maanvuokrasopimus voidaan sopia joko määräaikaisiksi tai toistaiseksi voimassa olevaksi. Määräajaksi solmittu maanvuokrasopimus on voimassa korkeintaan sata vuotta. Jos sopimuksessa ei ole määritelty sen voimassaoloaikaa, katsotaan sopimuksen olevan voimassa toistaiseksi. Määräaikaisen ja toistaiseksi voimassa olevan maanvuokrasopimuksen irtisanomisen edellytykset poikkeavat hieman toisistaan ja nämä on syytä huolella tarkistaa Maanvuokralaista ennen sopimuksen allekirjoittamista.

Määräaikaisen maanvuokrasopimuksen voi irtisanoa vain maanvuokralaissa säädetyillä perusteilla. Maanvuokrasopimuksessa ei voida sopia muista irtisanomisperusteista, paitsi rakennetun viljelmän ja maatalousmaata tai muuta maanvuokraa koskevassa sopimuksessa. Tontinvuokrasopimusta ei voi irtisanoa lainkaan. Tontinvuokrasopimus on tehtävä määräajaksi, vähintään kolmeksikymmeneksi ja enintään sadaksi vuodeksi. Jos tontinvuokrasopimuksessa ei ole mainittu vuokra-aikaa, katsotaan sopimus tehdyksi kolmeksikymmeneksi vuodeksi.

Maanvuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus on puolin ja toisin tehtävä kirjallisesti ja irtisanominen on toimitettava todistettavasti toiselle osapuolelle. Irtisanomismenettelyssä kannattaa olla tarkkana, koska jos irtisanomista ei ole tehty maanvuokralain edellyttämällä tavalla, irtisanominen on mitätön.

Maanvuokrasopimuksen irtisanomisaika määräytyy sopimuksen voimassaoloajan mukaan. Jollei maanvuokrasopimuksessa muuta ole sovittu, irtisanomisaika on kahta vuotta pidemmässä vuokrasopimuksessa kolme kuukautta irtisanomista lähinnä seuranneen kalenterikuukauden alusta. Toistaiseksi voimassa oleva maanvuokrasopimus voidaan irtisanoa milloin tahansa, niin vuokranantajan kuin vuokralaisenkin aloitteesta. Sopimusta laadittaessa ja ennen sen allekirjoittamista kannattaa kummankin osapuolen omista tarkoitusperistään huolella harkita se, mitä irtisanomisajasta sovitaan.

Määräaikainen maanvuokrasopimus päättyy lähtökohtaisesti vuokrakauden kuluessa ilman irtisanomista. Jos määräaikainen vuokrasopimus halutaan päättää aikaisemmin, voidaan se joko irtisanoa tai purkaa. Perusteena määräaikaisen sopimuksen päättämiselle kesken sopimuskauden voi olla esimerkiksi toisen sopimusosapuolen sopimusrikkomus.

Tiettyjen laissa säädettyjen perusteiden täyttyessä vuokranantajalla on oikeus purkaa maanvuokrasopimus välittömin vaikutuksin. Tällöin maanvuokrasopimus päättyy välittömästi. Purkuoikeus ei kuitenkaan koske tontinvuokraa. Perusteita, joilla maanvuokrasopimus voidaan purkaa, ovat vuokraoikeuden lain tai sopimuksen vastainen siirto tai alueen hallinnan luovutus, vuokranmaksun laiminlyönti, kun kuukausi on kulunut vuokranantajan antamasta maksukehotuksesta eikä myöskään vakuutta maksamisesta ole asetettu sekä vuokra-alueen tai sen omaisuuden kunnossapidon olennainen laiminlyönti tai alueen sopimuksen vastainen käyttö tai muu sopimusrikkomus edellyttäen, ettei menettelyä korjata annetussa kohtuullisessa määräajassa. Vuokranantajan on ennen sopimuksen päättämistä huomautettava vuokralaista sopimuksenvastaisesta menettelystä ja varattava vuokralaiselle mahdollisuus korjata menettelynsä.

Vuokranantaja ei voi purkaa vuokrasopimusta, jos vuokralainen on korjannut laiminlyöntinsä taikka lain tai vuokrasopimuksen vastaisen menettelynsä ennen kuin vuokranantaja on purkanut vuokrasopimuksen. Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa myös, jos hän ei pura vuokrasopimusta kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän sai tiedon purkamisperusteesta. Kun vuokrasopimus puretaan edellä mainituilla perusteilla, vuokrasopimus päättyy välittömästi ja vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu vuokrasuhteen ennenaikaisesta päättymisestä.

Myös vuokralaisella on oikeus maanvuokrasopimuksen purkamiseen. Vuokralainen voi purkaa vuokrasopimuksen, jos vuokranantaja ei luovuta vuokra-aluetta vuokralaiselle sovittuna ajankohtana, vuokra-alue ei luovutushetkellä ole sopimuksen mukaisessa kunnossa, vuokra-alue, jonka kunnosta ei ole sovittu, ei luovutushetkellä ole sellaisessa kunnossa, jota vuokralainen vuokra-alueen käyttötarkoitus, sopimuksen ehdot ja muut olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia taikka jos vuokranantaja, joka on sitoutunut saattamaan vuokra-alueen määrättyyn kuntoon tai pitämään sen määrätyssä kunnossa, laiminlyö täyttää tämän sitoumuksensa.

Jotta vuokralainen voisi purkaa maanvuokrasopimuksen, on edellytyksenä lisäksi se, että purkamisen perusteena olevalla seikalla on vuokralaiselle olennainen merkitys, kun otetaan huomioon vuokrasopimuksen kohde, vuokra-alueen käyttötarkoitus, sopimuksen sovittu kestoaika ja muut olosuhteet.

Kun maanvuokrasopimus päättyy purkamiseen, on vuokralaisella oikeus saada vuokranantajalta lunastus ja korvaus vuokra-alueelle tekemistään parannuksista ja vuokralainen on vastaavasti velvollinen korvaamaan hallinta-aikanaan vuokra-alueelle aiheuttamansa vahingot.

Elina Saari

Asianajaja