13 elo Asunto- ja kiinteistökauppa – ostaja, oikeudenmenetysten välttämiseksi tee virheilmoitus myyjälle heti epäillyn virheen havaittuasi

Virheilmoituksia tehdään jatkuvasti väärin tai liian myöhään ja tästä voi seurata ostajalle merkittäviäkin oikeudenmenetyksiä.

Ostajan on ilmoitettava havaitsemansa tai epäilevänsä virhe kohtuullisen ajan eli korkeintaan muutaman kuukauden kuluessa siitä, kun ostaja on epäilemänsä virheen havainnut. Suosituksemme on reklamoida myyjää välittömästi, vaikka sitten vielä vajavaisin tiedoin ja asian selvitystyön ollessa kesken. Virheilmoituksen tekemistä myyjälle ei kannata pitkittää edes kuukausia tai välttämättä viikkojakaan.

Reklamaatiosta on käytävä ilmi havaittu tai epäilty virhe, ostajan alustavat vaatimukset sekä vähintäänkin arvio vaatimuksen tai tulevan vaatimuksen euromäärästä. Myyjälle on varattava mahdollisuus tutustua havaittuun tai oletettuun virheeseen ennen kuin ostaja ryhtyy mihinkään toimenpiteisiin virheen korjaamiseksi. Jos ostaja ei näin menettele, voi ostajalle koitua tästä oikeudenmenetyksiä, sillä myyjä voi vedota siihen, ettei hän ole päässyt tutustumaan väitettyyn virheeseen ennen sen korjaamista ja näin ollen myyjän vastuu sulkeutuu pois tai vähintään ostajan näyttötaakka asiassa korostuu. Ostajan ei tule ryhtyä mihinkään korjaustoimiin, ennen kuin myyjälle on varattu mahdollisuus tutustua havaittuun tai väitettyyn virheeseen. Myyjän ei ole pakko käyttää oikeuttaan tutustua havaittuun virheeseen, mutta myyjälle on varattava siihen mahdollisuus. Kutsuaika tulee olla kohtuullinen, vaurion laadusta eli korjaustarpeen kiireellisyyden mukaan esimerkiksi viikko tai kaksi. Ostajan edun mukaista ei ole todeta myyjälle, että huomenna voit tulla paikat tarkistamaan ja ylihuomenna alkavat korjaustyöt.

Laeissa säädetyt määräajat kaupan kohteessa havaittuihin virheisiin vetoamiselle ovat asunto-osakkeiden kaupassa 2 vuotta ja kiinteistökaupassa 5 vuotta. Tämä tarkoittaa sitä, että ostajan on asunto-osakkeen osalta esitettävä mahdolliset vaatimuksensa myyjälle kahden vuoden kuluessa kaupasta ja kiinteistökaupan osalta viiden vuoden sisään kaupasta. On erityisen tärkeää muistaa, että reklamaatiovelvollisuus on eri asia kuin laissa tarkoitettu myyjän virhevastuuaika. Reklamaatio eli virheilmoitus tarkoittaa sitä, että edellä mainittujen määräaikojen (myyjän virhevastuuaika asuntokaupassa 2 vuotta ja kiinteistökaupassa 5 vuotta) sisällä mahdollisesti havaittavista virheistä tai epäillyistä virheistä on ilmoitettava myyjälle heti. Tämä on ostajan oman oikeusturvan kannalta välttämätöntä.

Virheilmoituksessa on tärkeää mainita, että ostaja tulee vaatimaan myyjältä korvausta. Liian ympäripyöreä tai yleisluontoinen ilmaisu voi johtaa ostajan kannalta oikeudenmenetyksiin.

Oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on kiinteistökaupassa pidetty keskimäärin noin kuuden kuukauden aikaa, kun asunnon kosteusvauriot ovat selvinneet vasta asiantuntijan tarkastuksessa. Näissä tapauksissa, joissa oletetun virheen havaitsemisesta reklamaatioon on kulunut kuukausia aikaa ja joissa asia päätyy oikeuskäsittelyyn saakka, myyjä yleensä vetoaa siihen, että reklamaatio on tehty liian myöhään. Tämä tarkoittaa sitä, että riidan osapuolille aiheutuu ylimääräisiä oikeudenkäyntikuluja reklamaation oikea-aikaisuuden todistelusta, koska oikeuden on omana kysymyksenään ensin ratkaistava reklamaation oikea-aikaisuus ennen varsinaisen riita-asian käsittelyä ja ratkaisemista.

Oman oikeusturvan vuoksi ja ylimääräisten kulujen välttämiseksi ostajan kannattaa olla myyjään yhteydessä heti, jos edes havaitsee kaupan kohteessa jotain selvittämisen arvoista.

Elina Saari

Asianajaja