24 syys Hyvä tietää tuulivoimalan ja aurinkopuiston vuokrasopimusneuvotteluissa

Tuulivoima- ja aurinkovoimapuistojen sopimukset ovat juridisesti monimutkaisia, 30–40 vuoden määräaikaisia sitoumuksia, jotka antavat energiayhtiölle laajat oikeudet hallinnoida maa-aluetta. Hankkeissa käytetään pääasiassa kahta sopimustyyppiä: maanomistajan ja hankekehittäjän välistä maanvuokrasopimusta sekä sähkön tukkumyyntiin liittyvää sähkönostosopimusta (PPA). Viimeksi mainittu PPA (Power Purchase Agreement) tarkoittaa, että hankkeen rahoituksen varmistamiseksi energiayhtiö tekee usein PPA-sopimuksen suuren sähkönkuluttajan (kuten Googlen tai teollisuuslaitoksen) tai sähkönvälittäjän kanssa ennen rakentamispäätöstä.

Maanomistajan näkökulmasta maanvuokrasopimuksen ehdoilla on merkittävä taloudellinen ja käytännön merkitys

Maanvuokrasopimusmalli antaa hankekehittäjälle oikeuden suunnitella, rakentaa ja operoida voimaloita vuokra-alueella. Sopimus jakautuu tyypillisesti kolmeen vaiheeseen: suunnitteluvaihe (noin 3–5 vuotta), rakennusvaihe (1–2 vuotta) ja tuotantovaihe (30–40 vuotta). Vuokranmaksussa käytetään kolmea päämallia: Kiinteä vuokra, joka on sidottu elinkustannusindeksiin, tuottoperusteinen vuokra eli tietty prosenttiosuus (esim. 4–6 %) voimalan tuottaman sähkön markkina-arvosta tai yhdistelmämalli sisältäen kiinteä minimivuokran, jonka lisäksi maksetaan tuottosidonnaista bonusta sähkön hinnan tai tuotannon ylittäessä tietyn rajan. Aurinkovoimaloissa vuokra maksetaan yleensä hehtaariperusteisesti koko hankealueelta. Aurinkovoima- ja akkualueiden eli aurinkopuiston, neuvottelut ovat sisällöltään hyvin samanlaiset tuulivoimalan sopimusneuvottelujen kanssa.

Maanomistajille tarjotaan tuulivoimaloiden osalta siis useita erilaiseen vuokrahinnoitteluun perustuvia sopimuksia ja tämän lisäksi tuulivoimalahankkeisiin liittyy myös paljon muita korvauksia. Tämän vuoksi maanomistajan voi olla haasteellista hahmottaa, onko hänelle tarjottu sopimus oikean suuruinen, ja maksetaanko siinä korvausta kaikista niistä asioista, joista korvausta hyvässä tuulivoiman vuokrasopimuksessa maksetaan. Hintaerojen eri toimijoiden osalta ja erilaisissa sopimusmalleissa on havaittu olevan merkittäviä.

Sopimukset laaditaan lähes poikkeuksetta energiayhtiön juristien toimesta, joten ne ajavat ensisijaisesti yhtiön etua

Maanomistajan on syytä kiinnittää huomioita erityisesti seuraaviin seikkoihin sopimusluonnoksessa:

• Purku- ja ennallistamisvelvoite (Vakuudet): Sopimuksessa on oltava sitova ehto siitä, että yhtiö purkaa voimalat ja siivoaa alueen omalla kustannuksellaan toiminnan päättyessä. Konkurssin varalta yhtiön on asetettava pankkivakuus tai perustettava purkurahasto hyvissä ajoin (esim. 15–20 vuoden kohdalla).

• Irtisanomisoikeus suunnitteluvaiheessa: Jos hanke ei etene (esim. lupia ei myönnetä tai kaavoitus ei etene), maanomistajalla täytyy olla oikeus irtisanoa sopimus tietyn määräajan (esim. 5–7 vuotta) jälkeen. Jo maksettuja esiselvitys- tai allekirjoitusrahoja ei tarvitse palauttaa.

• Teiden ja infrastruktuurin käyttö: Puisto vaatii raskaita huoltoleventämiä ja kaapelointeja. Maanomistajan on hyvä sopia tarkasti korvauksista puuston poistosta, teiden kunnossapidosta ja sopia myös siitä, että tieoikeudet rekisteröidään virallisesti.

• Sopimuksen siirto-oikeus: Lähes kaikissa sopimuksissa yhtiö varaa oikeuden myydä sopimus eteenpäin (usein ulkomaisille sijoittajille) ilman maanomistajan erillistä lupaa. Maanomistajan on varmistettava, että sopimuksen velvoitteet ja vakuudet sitovat sellaisenaan myös uutta omistajaa.

• Maa-ainesten käyttö: Yhtiöt haluavat usein käyttää tontin omaa soraa ja kiveä teiden ja perustusten rakentamiseen. Tästä otosta tulee sopia erillinen, markkinahintainen korvaus maanomistajalle.

Sopimus kannattaa käydä asiantuntijan kanssa läpi ennen sopimuksen allekirjoittamista. Luonnollisestikin vaikutusmahdollisuudet ovat paremmat, jos maanomistajalla on oma asiantuntija käytettävissä jo neuvotteluvaiheessa.

Elina Saari

Asianajaja