18 marras Asuinhuoneen vuokrasopimuksen purkaminen – uutta oikeuskäytäntöä

Korkein oikeus on antanut uuden ennakkoratkaisun 10.11.2022 koskien huoneenvuokrasopimuksen purkamista.

Ratkaisussa KKO 2022:61 vuokralainen oli laiminlyönyt vuokraamansa asuinhuoneiston puhtaanapidon ja siivoamisen säilyttämällä huoneistossa huomattavan suurta määrää tavaraa. Korkein oikeus katsoi ratkaisusta ilmenevillä perusteilla, että vuokralainen oli hoitanut huoneistoa huonosti ja että vuokranantajalla oli oikeus purkaa vuokrasopimus.

Asuinhuoneiston vuokrausta sääntelee laki asuinhuoneiston vuokrauksesta. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:n 1 momentin mukaan vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Lain 61 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti. Oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan viimeksi mainitun pykälän 3 momentin mukaan ole, jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys.

Tapauksessa vuokranantaja vaati kanteessaan, että sen ja vuokralaisen välinen vuokrasopimus puretaan ja vuokralainen velvoitetaan välittömästi häädön uhalla muuttamaan pois vuokraamastaan asuinhuoneistosta ja jättämään se vuokranantajan vapaaseen hallintaan. Vuokranantaja vastusti kannetta ja vaati sen hylkäämistä. Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Hovioikeus ratkaisi asian toisin kuin käräjäoikeus ja velvoitti vuokralaisen muuttamaan huoneistosta välittömästi häädön uhalla. Hovioikeus katsoi selvitetyksi, että asunnossa oli ollut liikaa tavaraa. Hovioikeuden mukaan vuokranantajalla oli oikeus edellyttää vuokralaiselta omistamansa asunnon kunnossapitoa ja siivoamista, mikä vaikeutui suuren tavaramäärän vuoksi. Suuri tavaramäärä voi myös vaikeuttaa tai estää vahinkojen estämistä ennalta ja mahdollisuutta havaita ne ajoissa. Suuren tavaramäärän säilyttäminen asunnossa ei näin ollen ollut huoneiston asianmukaista hoitoa. Vuokralaisella oli hovioikeuden näkemyksen mukaan ollut riittävästi aikaa huoneiston kuntoon laittamiselle. Punnittuaan vuokranantajan omistusoikeuden ja vuokralaisen oikeuden asumiseen ja kotiin sekä vuokralaisen sairauden merkityksen hovioikeus katsoi, että vuokranantajan ei voitu kohtuudella edellyttää jatkavan vuokrasopimusta huomioon ottaen vuokralaiselle annetut varoitukset ja aika huoneiston kuntoon laittamiselle. Vuokralaisen menettelyä ei ollut pidettävä vähäisenä.

Korkein oikeus ei muuttanut hovioikeuden tuomiota ja lausui perusteluissaan seuraavasti.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa tai sen esitöissä ei ole tarkemmin määritelty, mitä huoneiston huolellisella taikka vastaavasti huonolla hoitamisella tarkoitetaan, mutta sen lähtökohtana voidaan pitää tavanomaista asumista ja sitä, että vuokralainen toiminnassaan ja eri tilanteissa huomioi sen, että huoneisto on toisen omaisuutta.

Huoneiston huolelliseen hoitamiseen voidaan katsoa kuuluvan ainakin huoneiston tavanomainen puhtaanapito ja sen siivoaminen. Puhtaanapidon ja siivoamisen laiminlyönti voi johtaa paitsi huoneiston pintojen ylimääräiseen kulumiseen ja vahingoittumiseen, myös esimerkiksi hajuhaittojen tai tuholaisongelmien aiheuttamiin terveyshaittoihin. Huoneiston pintoja peittävä liiallinen tavaramäärä estää tyypillisesti huoneiston tarpeellisen puhtaanapidon ja siivoamisen sekä vaikeuttaa vesivuotojen tai muiden vahinkojen havaitsemista.

Suuri tavaramäärä huoneistossa lisää yleensä palokuormaa eli palavasta materiaalista vapautuvan lämpöenergian määrää. Tulipalon syttyessä tämä voi muodostaa riskin huoneiston ja talon asukkaille sekä muille talossa oleskeleville henkilöille. Suuri tavaramäärä voi tukkia myös hätäpoistumisteitä ja rajoittaa pelastushenkilökunnan liikkumista huoneistossa.

Näillä perusteilla korkein oikeus katsoi, että vuokranantajalla on oikeus edellyttää vuokralaiselta tämän hallitseman huoneiston puhtaanapitoa ja siivoamista siten, että vuokralaisen menettely ei ole omiaan vahingoittamaan huoneistoa esimerkiksi tulipalon tai muun merkittävän vahingon vaaran johdosta.

Korkein oikeus katsoi, että vuokralaisen hallinnassa olevassa huoneistossa on ensimmäisellä tarkastuskäynnillä ja ainakin vielä uusintakäynnillä ollut selvästi liikaa tavaraa, vaikka kysymys on ollut ainakin pääosin tavanomaisesta koti-irtaimistosta, korkein oikeus katsoi, että vuokralainen on säilyttämällä tällaista määrää tavaraa laiminlyönyt hoitaa hallitsemaansa huoneistoa niin, että hänen menettelynsä ei ole omiaan vahingoittamaan huoneistoa. Vuokralainen on siten tuolloin hoitanut huoneistoa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetulla tavalla huonosti.

Kuten edellä on todettu, asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n 3 momentin mukaan oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei ole, jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys. Menettelyn merkitystä arvioitaessa voidaan ottaa rajoitetusti huomioon myös vuokralaisen menettelyn syy ja siihen liittyen vuokralaisen henkilökohtaiset olosuhteet, mutta lähtökohtana arvioinnissa on kuitenkin se, että menettelyn on täytynyt olla luonteeltaan tilapäistä, jotta sitä voitaisiin pitää vähäisenä.

Tapauksessa oli riidatonta, että vuokralaisen terveydentila/vamma aiheutti hänelle väsymystä ja vaikeuksia toiminnanohjauksessa ja keskittymiskyvyssä, jolla on ollut vaikutus hänen menettelyynsä. Sen sijaan, vuokrasuhteen luonteeseen ei kuulu, että vuokranantajalle syntyy riski omistamansa huoneiston vaurioitumisesta vuokralaisen toiminnan vuoksi. Tapauksessa vuokranantaja antoi vuokralaiselle huoneiston siivoamiseen liittyvää neuvontaa sekä lukuisia tilaisuuksia ja runsaasti aikaa korjata menettelyään ja raivata huoneistosta pois liiallista tavaramäärää. Tästä huolimatta huoneisto oli vielä runsaat seitsemän kuukautta ensimmäisestä varoituksesta ollut osin tavaroiden peittämä siten, että kysymys on ollut huoneiston huonosta hoitamisesta. Vuokralaisen laiminlyönti ei siten ole ollut tilapäinen.

Mainituista syistä korkein oikeus katsoi, että vuokralaisen menettelyllä ei ole ollut vähäinen merkitys, vaikka huomioon otetaan myös se, että tämä on asunut huoneistossa vuodesta 2001. Myöskään yhtiön asema Helsingin kaupungin kokonaan omistamana, voittoa tavoittelemattomana yhtiönä ei anna aihetta arvioida asiaa toisin, vaikka kunnallisella vuokrataloyhtiöllä on yleensä paremmat edellytykset sietää paitsi vuokranmaksun laiminlyöntejä (ks. KKO 2003:71) myös vuokralaisen muiden velvollisuuksien vastaista toimintaa kuin esimerkiksi yksittäisen asuinhuoneiston vuokralle antaneella yksityishenkilöllä.

Korkein oikeus katsoi myös perusteluissaan, ettei vuokralainen varoituksesta huolimatta täyttänyt velvollisuuttaan. Kun asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen purkamisperuste on täyttynyt, vuokralainen voi lain 62 §:n 2 momentin mukaisesti torjua purkamisen täyttämällä velvollisuutensa varoituksen johdosta viivytyksettä. Ei ole kuitenkaan riittävää, että vuokralainen korjaa menettelyään vain osaksi, jos purkamisperusteen muodostava seikka ei kuitenkaan korjauksella poistu niin, että vuokralaisen voidaan katsoa täyttäneen velvollisuutensa.

Tapauksen osalta voidaan siis yhteenvetona todeta, että vuokrasopimuksen purkamiseen vaikuttivat 1) vuokralaisen laiminlyönti huoneiston puhtaanapidosta, jota ei katsottu vähäiseksi, 2) laiminlyöntiä ei voitu katsoa tilapäiseksi sekä se, 3) että vuokralaisen menettely on aiheuttanut mahdollisesti riskin vuokranantajan omistaman huoneiston vaurioitumisesta.

Eero Urtti

asianajaja