04 tammi KIINTEISTÖKAUPPA: OSTAJAN VAATIMUKSET MYÖHEMMIN KUIN VIIDEN VUODEN KULUTTUA KAUPASTA

Säädöspohja

Virheestä ilmoittamisen eli reklamaation määräajasta on säädetty Maakaaren (MK) 2:25:ssä. Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai ostajan olisi pitänyt se havaita. Reklamaatiolle ei ole asetettu muotovaatimuksia, mutta virheilmoitus on syytä kuitenkin tehdä kirjallisesti ja todistettavasti.

Ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä, myyjän toimesta tapahtuneesta kiinteistön vahingoittamisesta tai oikeudettomasta käytöstä taikka virheestä, joka perustuu siihen, että myyjä ei täytä kiinteistön kauppaan liittyvää rakentamisvelvollisuutta tai muuta suoritusvelvollisuutta, viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Lähtökohta on, että jollei ostaja ilmoita virheestä kohtuullisessa ajassa sen havaittuaan ja viiden vuoden sisällä kaupanteosta (kohteen hallinnanluovutuksesta), ostaja menettää oikeutensa vedota siihen. Ostajalle asetettu velvollisuus ilmoittaa kaupan kohteen virheellisyydestä säädetyssä ajassa perustuu tarpeeseen saada kaupan osapuolten välit selvitetyiksi joutuisasti.

Poikkeuksena on kuitenkin tilanne, jossa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällöin myyjä ei vapaudu vastuusta, vaikka kaupanteosta ja kaupankohteen hallinnanluovutuksesta olisi jo kulunut aikaa enemmän kuin viisi vuotta.

Myyjän tiedonantovelvollisuus & ostajan tarkastusvelvollisuus

Myyjällä on ostajaan nähden tiedonantovelvollisuus ja sen täyttämisen edellyttämä selonottovelvollisuus myytävän kiinteistön ominaisuuksista, joilla voi olla vaikutusta ostajan ostopäätökseen. Myyjän vastuu laatuvirheestä voi siten perustua hänen antamiinsa virheellisiin tai harhaanjohtaviin tietoihin tai tiedonantovelvollisuuden muunlaiseen laiminlyöntiin. Jos myyjä ei ole varma jostain kiinteistön ominaisuudesta, hänen on ostajalle tietoja antaessaan ilmoitettava epävarmuudesta. Myyjä ei voi siten vedota omaan erehdykseensä tai tietämättömyyteensä, jos myyjän ostajalle antamat tiedot osoittautuvat virheellisiksi tai harhaanjohtaviksi. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä.

Ostaja ei kuitenkaan saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Myyjän antamat tiedot voivat poistaa tai rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta.

Ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuutta arvioitaessa huomioidaan mm. seuraavaa: rakennuksen ikä, erilaisten tilojen saavutettavuus, voidaanko tarkastus tehdä ilman teknisiä tai tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, myyjän yksilöidyt ilmoitukset kohteen laadullisista ominaisuuksista sekä siihen, onko ostajalla rakennusalan tietämystä tai asiantuntemusta.

Myyjän kunnianvastainen ja arvoton tai törkeän huolimaton menettely

Millainen myyjän menettely on sitten niin moitittavaa, että vaatimusten esittäminen vielä viiden vuoden määräajan jälkeen on perusteltua. Säännös, joka oikeuttaa ostajan poikkeamaan muutoin noudatettavasta reklamaatioajasta, pohjautuu siihen näkökohtaan, että kaupan solmimisen yhteydessä selvästi moitittavasti toiminutta myyjää ei välttämättä ole perusteltua suojata virhevastuulta pelkästään ajan kulumisen perusteella (KKO 2007:91).

Jotta myyjän menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana, menettelyn tulee poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää kaupantekotilanteessa yleisesti hyväksyttynä. Näin ollen esimerkiksi kaupan kohteen ominaisuuksien tavanomainen kaupallinen kehuminen ei yleensä vielä sellaisenaan voi täyttää säännöksen soveltamisedellytyksiä, jos annetut tiedot eivät suoranaisesti ole virheellisiä tai ainakaan anna olennaisesti virheellistä kuvaa kaupan kannalta merkityksellisistä seikoista.

Yksi tyyppitapaus on tilanne, jossa myyjä on ollut tietoinen jostakin kaupan syntymiseen olennaisesti vaikuttaneesta seikasta ja myös siitä, ettei ostajalla ole ollut tietoa tästä seikasta tai että ostajalla on ollut virheellinen tai puutteellinen käsitys tästä seikasta. Myyjän kunnianvastainen ja arvoton menettely ilmentyy siten, että myyjä käyttää kaupanteon yhteydessä hyväkseen ostajan tietämättömyyttä tai erehdystä. Esimerkkinä voidaan mainita tilanne, jossa myyjä on itse rakentanut kaupankohteen ja/tai toiminut jopa vastaavana mestarina ja jossa rakennuksessa myöhemmin havaitaan merkittäviä rakennusvirheitä. Myyjällä on näissä tilanteissa ollut ostajaan nähden tiedollinen ylivalta ostopäätökseen olennaisesti vaikuttaneista seikoista.

Miten menetellä

Kiinteistö- ja asuntokaupassa myyjän kannattaa avoimesti kertoa kaikki tiedossaan olevat seikat ostajalle kirjaten ne joko suoraan kauppakirjaan tai ottaen tiedot kauppakirjan liitteiksi. Ostajan kannattaa tarkastus- ja selonottovelvollisuutensa vuoksi suorittaa kohteen tarkastus huolella, tarvittaessa omaa asiantuntijaa apuna käyttäen.

Ostajan on hyvä tutustua kaupankohteeseen huolella omistusaikansa alkuaikoina siten, että mahdolliset virheet tulisivat ostajan tietoon laissa säädetyn viiden vuoden määräajan sisällä. Vaikka myyjän viiden vuoden virhevastuuaika olisi vielä kulumassa, niin ajankuluminen asettaa haasteita näyttökysymyksille sen suhteen, mikä osa virheen korvaamisesta kuuluu myyjälle ja mikä ostajalle itselleen esimerkiksi ostajan omista laiminlyönneistä aiheutuneen vaurion pahenemisen vuoksi.

Jos ostaja havaitsee kaupankohteessa laatuvirheen (ei vastaa sitä, mistä sovittu), vallintavirheen (kaavoitus, rakennuskielto, luovutusrajoitukset yms.) tai oikeudellisen virheen (omistustiedot), on ostajan oikeutensa säilyttääkseen syytä reklamoida myyjää välittömästi, eikä vasta kuukausien päästä.

Kirjoittanut,
Elina Saari
Asianajaja