07 kesä Korvaus telemaston sijoittamisesta toisen maalle – maanomistajan edun mukainen ratkaisu KKO 2025:19

Ratkaisu (KKO 2025:19) koskee lunastuslain 30 §:n mukaista korvausta tapauksessa, jossa yhtiö oli saanut oikeuden pitää telemastoa toiselle kuuluvalla rakentamattomalla metsäpalstalla. Arvonmääritys perustui metsätalousmaan kauppa-arvon sijaan tuottoarvoon ja asiassa otettiin huomioon myös osapuolten aikaisempi, jo päättynyt, vuokrasopimus. Ratkaisu oli maanomistajan edun mukainen.

KKO:n ratkaisu perustuu toki yksittäistapausta koskevaan näyttöön esimerkiksi telemastojen sijoittamiseen liittyvästä markkinakäytännöstä, mutta kysymys siitä, tulisiko kohteenkorvauksen perustua tällaisessa tilanteessa pelkän metsätalousmaan arvoon, ei ole ainutlaatuinen. Mastotukiasemia on Suomessa liki 10 000. Uusia mastoja on viime aikoina rakennettu vuodessa noin 200, ja määrän arvellaan tästä edelleen kasvavan. Näin ollen kyseinen KKO:n ratkaisu voi vaikuttaa yleisemminkin kohteenkorvausten laskentatapaan sekä korvausten suuruuteen ja maanomistajan kannattaa ottaa tämä huomioon.

Ratkaisu ja korvausperusteet

Yhtiö oli vuonna 1996 vuokrannut rakentamattomalta metsäpalstalta paikan telemastolle tukiasemineen ja muine rakennelmineen. Vuokrasuhteen päätyttyä yhtiö ja maanomistaja eivät päässeet sopimukseen uudesta vuokraoikeudesta. Yhtiö oli silloin tehnyt sijoittamissuunnitelman, jonka rakennusvalvontaviranomainen oli vahvistanut. Vahvistettu sijoittamissuunnitelma oikeutti yhtiön pitämään mastoaan jatkossakin kiinteistöllä riippumatta maanomistajan mielipiteestä.

Maanomistajalla on tällaisessa tilanteessa oikeus täyteen korvaukseen sijoittamisesta. Korvauksesta säädetään lunastuslain 30 §:ssä. Lain mukaan lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukainen täysi korvaus (kohteenkorvaus). Mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin.

Yhtiö ja maanomistaja eivät päässeet sopimukseen myöskään kohteenkorvauksesta ja asia ratkaistiin oikeusteitse (KKO 2025:19). KKO:n ratkaisu koskee sitä, miten kohteenkorvaus tällaisessa sopimuksettomassa tilanteessa määritetään.

KKO:n ratkaisussa korvaus maanomistajalle määritettiin normaalin, kohteen todennäköiseen hintaan pohjautuvan kauppa-arvomenetelmän sijaan tuottoarvomenetelmällä, jossa kohteen arvo perustuu kohteesta saatavaan tuottoon.

Arviointimenetelmän valinnan yleisiin perusteisiin tämä KKO:n ratkaisu ei tuo uutta. Arviointimenetelmän valinnassa lähtökohtana on edelleen kohteen todennäköinen kauppahinta vapailla markkinoilla arviointihetkellä. Arvioinnissa noudatetaan siis ensisijaisesti kauppa-arvomenetelmää, mutta toissijaisesti voidaan soveltaa tuottoarvomenetelmää ja kolmantena kustannusarvomenetelmää. On myös mahdollista käyttää näihin perustuvaa yhdistelmämenetelmää.

Merkittävää KKO:n ratkaisussa on se peruste, jolla lähtökohtaisesti aina ensisijainen kauppa-arvomenetelmä syrjäytettiin ja päädyttiin käyttämään tuottoarvomenetelmää. KKO katsoi, että telemastoalueiden osalta oli syntynyt pitkäaikaisen vuokrauksen (25 vuotta) perusteella sellaista erityistä markkina-arvoa, joka ylitti alueen metsätaloudellisen arvon. Kauppa-arvonmenetelmän edellyttämänä vertailukohteena ei sen vuoksi voitu käyttää alueen metsätalousmaan arvoa. Tämä ratkaisu koitui maanomistajan eduksi, sillä metsätalousmaan arvo ei ollut suuri.

Tänä päivänä tuuli- ja aurinkovoimaloita rakennetaan runsaasti. Ne edellyttävät voimansiirtolinjoja. Taloudellisesti merkittävä ja ajankohtainen kysymys on, tulisiko lunastuslain mukainen kohteenkorvaus voimansiirtolinjan sijoittamisesta ainakin tilanteessa, jossa alue on aiemmin vuokrattu samaa tarkoitusta varten, määritellä metsä- tai peltomaan hinnan sijasta tai niiden lisäksi, kohteen erityisarvot huomioiden. Maanomistajan kannattaa muistaa ja ottaa esiin tämä KKO:n ratkaisu sopimuksista neuvoteltaessa.

Elina Saari

Asianajaja