06 huhti Kumpi on oikea valinta: hallinnanjakosopimus vai yhteisjärjestelysopimus?

Kun kiinteistöllä on useampia yhteisomistajia tai jos kiinteistöä tai sen osaa käytetään useamman kiinteistönomistajan toimesta yhdessä, nousee nopeasti esiin kysymys siitä, miten kiinteistön hallinta ja käyttö kannattaa järjestää niin, että kaikki toimii, eikä riitoja synny. Tähän on olemassa kaksi eri työkalua, jotka usein sekoitetaan toisiinsa, nimittäin:

– Hallinnanjakosopimus. Hallinnanjakosopimus silloin, kun omistatte saman kiinteistön yhdessä ja haluatte jakaa sen hallinnan.

– Yhteisjärjestelysopimus.  Yhteisjärjestelysopimus silloin, kun useat eri kiinteistöt tarvitsevat yhteisiä ratkaisuja kaavan vuoksi, esimerkiksi yhteinen parkkialue tai kulkuväylä, pelastustiet tai yhteinen jätehuolto tms.

Näiden sopimusten käyttötarkoitus on siis hyvin erilainen. Silti niistä puhutaan usein sekaisin. Jäljempänä tarkemmin siitä, mitä eroa näillä sopimuksella on, jotta voit miettiä, kumpi sopimus sopii sinun tilanteeseesi vai kenties kumpikin.

Vältä riskit valitsemalla oikea sopimus

-Väärä sopimus voi olla pätemätön tai sitä ei voi kirjata rekisteriin. Tehty työ menee hukkaan ja sopimus on laadittava uudelleen. Tästä aiheutuu ylimääräisiä kustannuksia.

-Yhteisjärjestelyllä ei voi luoda yksinomaista hallintaa – jos sitä yritetään, sopimus ei toimi.

-Hallinnanjakosopimus ei sovi usean eri kiinteistön välisiin järjestelyihin – se on tarkoitettu vain saman kiinteistön yhteisomistajille.

-Virheellinen sopimus voi johtaa riitoihin, rakennuslupien viivästymiseen tai kaavan toteutumisen estymiseen. Tästä aiheutuu ylimääräisiä kustannuksia.

Kun sopimus valitaan oikein, kiinteistön käyttö on sujuvaa, vastuut selkeitä ja tulevat omistajatkin tietävät, mitä he ostavat.

Hallinnanjakosopimus – kun omistatte saman kiinteistön

Hallinnanjakosopimus on yhteisomistajien välinen sopimus, jolla kiinteistö jaetaan käytännössä “osiksi”. Sillä sovitaan esimerkiksi:

-kuka käyttää mitäkin tontin tai rakennuksen osaa,

-miten kulku toimii,

-miten kustannukset jaetaan.

Tämä sopimus on joustava, ja sen voi räätälöidä juuri teidän tarpeisiinne. Hallinnanjakosopimuksia tehdään usein paritalotonteilla (rakennuttajat, rakentajat), mutta hallinnanjakosopimuksia tehdään myös esimerkiksi vapaa-ajan kiinteistöillä: Mökkitontin rantaviiva tai yhteisen saunan tai erillisten piharakennusten käyttö voidaan jakaa. Myös isompien perintötilojen hallinnasta sovitaan usein hallinnanjakosopimuksella silloin, kun useampi perillinen jää asuttamaan tai muutoin käyttämään yhteisomistukseen jäävää tilaa; samalle tilalle voidaan rakentaa vaikka useampikin omakotitalo omine pihapiireineen.   

Valitse hallinnanjakosopimus, jos:

-omistatte saman kiinteistön useamman henkilön tai yhtiön kanssa

-haluatte jakaa tontin tai rakennuksen yksinomaiseen hallintaan

-rakennatte esimerkiksi paritalon, rivitalon tai yhteisen pihapiirin

-haluatte sopia käytännön asioista joustavasti ja omilla ehdoillanne

Esimerkki: Kaksi perhettä rakentaa paritalon samalle tontille. He haluavat sopia, kumpi hallitsee kumpaakin asuntoa ja miten piha-alueet määritetään.

Yhteisjärjestelysopimus – kun useat eri kiinteistöt tarvitsevat yhteisiä ratkaisuja

Yhteisjärjestelyä käytetään ainakin silloin, kun usean eri kiinteistön on käytännössä pakko tehdä jotain yhdessä, jotta asemakaava voidaan toteuttaa. Tyypillisiä esimerkkitilanteita ovat:

-yhteinen pysäköintialue,

-yhteinen piha tai kulkuyhteys,

-yhteiset tekniset tilat.

Tämä sopimus on kaavasidonnainen ja usein mukana on myös kunnan rakennusvalvonta.

Valitse yhteisjärjestelysopimus, jos:

-kyse on useista eri kiinteistöistä, joilla on jokin yhteinen tarve,

-asemakaava edellyttää yhteisiä ratkaisuja,

-tarvitaan esimerkiksi yhteinen pysäköinti, kulkuväylä tai piha (esim. leikkialue),

-halutaan varmistaa, että järjestely sitoo kaikkia kiinteistöjä myös tulevaisuudessa, niiden omistussuhteista riippumatta.

Esimerkki: Kun useampi taloyhtiö jakaa saman pysäköintialueen ja kulkuyhteyden, kaava edellyttää yhteisjärjestelyä.

Lopuksi

Hallinnanjakosopimus ja yhteisjärjestelysopimus eivät sulje toisiaan pois, vaan samaan kiinteistöön voi liittyä sekä hallinnanjakosopimus että yhteisjärjestelysopimuksia. 

Sopimusten tulkinnassa voi ilmetä ongelmia, jos jostain asiasta on unohdettu sopia tai sopimusosapuolet ovat erimielisiä sopimuksen sisällöstä. Ongelmatilanteissa on tärkeää neuvotella yhteisestä tulkinnasta ja pyrkiä sovinnolliseen ratkaisuun. Sopimuksia voidaan yleensä muuttaa ainoastaan kaikkien sopimuksen osapuolten suostumuksella. Jos sopimuksen osapuolena on asunto-osakeyhtiö, päätetään sopimuksen muuttamiseen suostumisesta yhtiön puolesta tyypillisesti yhtiökokouksessa, ellei muutos ole sellainen, että se edellyttäisi myös kaikkien osakkaiden suostumuksia. Toisin sanoen muutosten tekeminen voi olla haastavaa. Tämäkin korostaa etukäteissopimisen tärkeyttä ja sitä, että sopimukset kannattaa tehdä huolellisesti ja mahdollisesti asiantuntija-apua hyödyntäen jo alkuvaiheessa.

Elina Saari

Asianajaja