12 syys Kunnan etuosto-oikeudesta kiinteistön kaupassa
Kunnan etuosto-oikeus on maapolitiikan suunnittelukeino ja kunnan asema systeemissä on vahva. Etuosto-oikeuden käyttöä voidaan pitää kunnan maapolitiikassa lunastuslain tarkoittamaa lunastusta lievempänä toimenpiteenä. Kiinteistönomistaja voi etukäteen ennen kaupantekoa selvittää, tuleeko kunta käyttämään etuosto-oikeuttaan ja joskus se voi olla tarkoituksenmukaista. Kiinteistönomistajan kirjallisesta pyynnöstä, jossa on selvitettävä kaupan kohde, kauppahinta ja muut kauppaehdot sekä kiinteistön omistajan osoite, kunta voi etukäteen ilmoittaa, ettei se tule käyttämään etuosto-oikeuttaan, jos kiinteistö kahden vuoden kuluessa kunnan päätöksestä myydään ilmoitetuilla ehdoilla. Yksittäisen virka- tai luottamusmiehen vakuutteluihin ei tule luottaa, vaan asiasta on saatava kunnan asianomaisen päätöksentekoelimen ratkaisu. Vetoaminen kaupanteon jälkeen kohtuuttomuuteen tai etuoston yleisten edellytysten puutteeseen merkitsee asian käsittelyä hallinto-oikeusprosessissa. Oikeusprosessi vie aikaa, siitä aiheutuu kustannuksia ja sen lopputulos on epävarma. Tämän vuoksi etukäteissuunnittelu on tärkeää.
Etuostolain (5.8.1977/608) mukaan kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Oikeutta ei kuitenkaan ole, jos kohteen pinta-ala on 5.000 m2 tai vähemmän, ostaja on lähisukulainen tai valtio, sen liikelaitos tai muu valtion laitos tai myynti tapahtuu pakkohuutokaupalla. Kunnalla ei myöskään ole etuosto-oikeutta, jos sen käyttäminen olisi ilmeisen kohtuutonta ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet huomioon ottaen. Tämä viimeksi mainittu kohtuuttomuuskriteeri on tarkoitettu sellaisiin tapauksiin, joissa kiinteistökaupalla on selkeästi henkilökohtainen luonne.
Kunnan etuosto-oikeuden käyttämisen edellytyksenä on, että maata hankitaan yhdyskuntarakentamista tai virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Etuosto-oikeutta käyttääkseen kunnan tulee esittää selvitys alueen tulevasta käytöstä. Siitä, millainen tuon selvityksen tulee olla, ei ole säännöksiä, kuten ei myöskään siitä, minkä ajan kuluessa alueen käyttäminen yhdyskuntarakentamiseen tai virkistys- ja suojelutarkoituksiin on toteutettava. Oikeuskäytännön mukaan etuosto-oikeutta voitaisiin kuitenkin käyttää vain, jos aluetta kohtuullisen ajan kuluessa tarvitaan edellä mainittuihin tarkoituksiin. Oikeuskäytännössä riittäväksi selvitykseksi tulevasta käytöstä on esitetty mm. seuraavaa: Alueelle ollaan joko laatimassa kaavaa tai muita suunnitelmia siten, että alue konkreettisesti on parhaillaan suunnitelmien kohteena ja jollakin tavalla työn alla. Yhdyskuntarakentamisen käsitteeseen kuuluu jonkinlainen suunnitelmallisuuden vaatimus, jonka ainakin asemakaava säännönmukaisesti täyttää, jos hanke asianmukaisella tavalla tukeutuu kaavaan. Kaavoittamaton maa- ja metsätalousalue, jonka käytöstä uuteen tarkoitukseen ei ole uskottavia suunnitelmia, saattaa yksittäistapauksessa jäädä yhdyskuntarakentamista palvelevan etuosto-oikeuden ulkopuolelle. Oikeuskirjallisuuden mukaan etuoston edellytykset eivät täyty, jos alue on tarkoitettu vain kunnan tai muun tahon pitkän aikavälin maareserviksi.
Jos kunta päättää käyttää etuosto-oikeuttaan myytyyn kiinteistöön, tulee kunnan ilmoittaa tästä kirjallisesti ostajalle, myyjälle ja kirjaamisviranomaiselle (Maanmittauslaitos). Päätöksestä tulee ilmetä sen perusteena olevat pääasialliset tosiseikat ja selvitykset sekä asianomainen etuostolain säännös. Päätös on tehtävä ja siitä ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. Päätös on annettava viivytyksettä todisteellisena tiedoksiantona tiedoksi ostajalle ja myyjälle. Jos kunta ei toimi edellä mainituin tavoin ja säädetyssä määräajassa, on etuosto-oikeus menetetty.
Elina Saari
Asianajaja