12 huhti Laki rakennusten varustamisesta sähköajoneuvojen latauspisteillä – Mitä tämä tarkoittaa asunto-osakeyhtiön kannalta?

Tausta

Marraskuussa 2020 on tullut voimaan uusi laki, joka velvoittaa rakennushankkeeseen ryhtyvän huolehtimaan siitä, että rakennuksen yhteyteen suunnitellaan ja asennetaan sähköajoneuvojen latauspisteet tai latauspistevalmius lain edellyttämällä tavalla, jos kyse on uudesta rakennuksesta, jonka rakentamiseen on haettava maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n mukainen rakennuslupa. Lisäksi laki velvoittaa rakennushankkeeseen ryhtyvän toteuttamaan em. latauspisteen tai valmiuden siihen, mikäli kyseessä on laajamittainen korjaustyö, jonka rakentamiseen on myöskin haettava maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n mukainen rakennuslupa.

Uuden lain tuomat velvoitteet koskevat hankkeita, joita koskevat lupahakemukset ovat tulleet vireille 11.3.2021 alkaen.

Latauspisteet tai valmiudet niihin on suunniteltava ja toteutettava sellaisen asuinrakennuksen yhteyteen, jossa on enemmän kuin neljä pysäköintipaikkaa. Laki tulee siis koskettamaan suurta osaa asunto-osakeyhtiöistä.

Lain tarkoittamalla laajamittaisella korjaustyöllä tarkoitetaan sellaisia korjaushankkeita, jotka ulottuvat asunto-osakeyhtiön pysäköintialueeseen tai sen sähköihin. Laajamittaisen korjauksen määritelmäksi on annettu rakennuksen korjaus, jossa rakennuksen vaippaan tai rakennuksen teknisiin järjestelmiin liittyvien korjausten kokonaiskustannukset ovat yli 25 prosenttia rakennuksen arvosta, rakennusmaan arvo pois lukien. Lisäksi korjauksen täytyy kattaa pysäköintipaikat tai sen sähköjärjestelmän, sijaitsevatpa paikat sitten sisällä rakennuksessa tai pihalla. Voidaan siis todeta, että kynnys velvoitteen syntymiselle on asetettu melko korkealle.

Asunto-osakeyhtiön päätöksentekoprosessi

Asunto-osakeyhtiön päätöksentekoa ohjaa se, kenen hallinnassa autopaikat yhtiössä ovat. Mikäli autopaikat ovat asunto-osakeyhtiön hallinnassa, voidaan autopaikat muuttaa latauspaikoiksi asennuttamalla latauslaitteet joko yhtiön hankkeena, osakasvähemmistöhankkeena tai yksittäisen osakkeenomistajan muutostyönä.

Autopaikkojen muuttaminen latauspaikoiksi on asia, joka kuuluu yhtiökokouksen päätettäväksi, kun hanke toteutetaan asunto-osakeyhtiön hankkeena, osakasvähemmistöhankkeena tai yksittäisen osakkeenomistajan hankkeena.

Yhtiön autopaikkojen varustamista voidaan pitää sellaisena tavanomaisena uudistushankkeena, joka edellyttää asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 31 §:n 2. momentin tarkoittamaa äänten enemmistöä, kun hanke toteutetaan yhtiön hankkeena. Mikäli kyseessä on ns. osakasvähemmistön hanke edellytetään asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 33 §.n mukaista äänten määräenemmistöä. Yksittäinen osakkeenomistaja voi saattaa yhtä asunto-osakeyhtiön autopaikkaa koskevan latauspaikkahankkeen ylimääräisen yhtiökokouksen päätettäväksi, joka vaatii yhtiökokoukselta enemmistöpäätöksen.

Menettely on lähes sama, kun kyseessä on osakkeenomistajien hallinnassa erillisillä osakesarjoilla olevat autopaikat. Huomionarvoista on toki se, että päätöksenteko tulee tehdä tuolloin asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 5. momentin mukaisesti, kun hankkeesta tulee merkittävää arvonnousua vain tietyille osakkeille ja osakkeenomistajille.

Miten varautua?

Mikäli asunto-osakeyhtiössä on näkyvissä lähitulevaisuudessa laajamittainen hanke, on isännöitsijän ja hallituksen hyvä ryhtyä ajoissa selvittämään suunnitellun hankkeen vaikutuksia, ja tarkastella täyttyvätkö siinä latauspistevalmiuksien asentamisvelvoitteen vaatimukset. Jos näyttää siltä, että hankkeen kanssa liikutaan rajoilla sen suhteen, täyttyvätkö lain asettamat vaatimukset, kannattaa hankesuunnittelussa silti huomioida latausvalmiuden asentaminen laskelmineen.
Asunto-osakeyhtiössä, jossa autopaikat ovat omina osakkeinaan, on yhtiöjärjestykseen hyvä lisätä selventävä määräys latauslaitteiden kunnossapidosta.
Tärkeää on myös huomioida se, että lataussähkön kustannukset tulevat lataajan itsensä maksettavaksi eivätkä asunto-osakeyhtiön ja sitä kautta kaikkien osakkeenomistajien maksettavaksi yhtiövastikkein.

Eero Urtti
Asianajaja