03 syys Maankäyttösopimukset ja maankäyttömaksut

Edellisessä kirjoituksessa kerroin rakennusoikeuden lisäämisestä ja siihen liittyy olennaisesti maankäyttösopimukset sekä maankäyttömaksut ja kehittämiskorvaukset.

Kasvavien kaupunkien ja kuntakeskusten alueella rakennusoikeuden lisäämiseen suhtaudutaan yleensä myönteisesti, mutta tämä ei suinkaan ole maanomistajalle ilmaista.

Tässäkin on ero asemakaava-alueella ja yleiskaava- tai rantakaava-alueella. Jos sinulla on rantakiinteistö ja rakennat sinne poikkeamisluvalla eli saat käytännössä rakennusoikeutta, niin ei sinun tarvitse maksaa siitä mitään kunnalle. Asemakaava-alueella asia on toisin eli rakennusoikeuden lisäyksestä pitää maksaa kaupungille/kunnalle. Jos tontilla on esimerkiksi 1 000 krm² rakennusoikeutta ja siihen lisätään toiset 1 000 krm² rakennusoikeutta ja rakennusoikeuden hinta on esimerkiksi 1 000 €/ krm², niin kaavamuutoksen myötä tontin arvo nousee miljoonalla eurolla. Paljonko tästä pitää maksaa kaupungille ja milloin ylipäänsä on velvollisuus suorittaa maksua kaupungille, sitä pohditaan seuraavaksi.

Merkittävän hyödyn säädös

Asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin (Maankäyttö- ja rakentamislaki eli MRL 91 a§). Laissa ei ole määritetty millään tavalla sitä, mikä on merkittävän hyödyn kynnys; sitä ei ole määritetty sen enempää euroissa vai kerrosneliöissäkään. Näin ollen merkittävän hyödyn arvioinnissa onkin erittäin paljon vaihtelua kaupunki- ja kuntakohtaisesti. Tosiasiassa kaupungilla on asiassa erittäin paljon harkintavaltaa, koska kaupungilla on kaavamonopoli. Oikeusoppineiden mukaan onkin hieman ongelmallista, että kaupungilla on yksinomainen harkintavalta tapauskohtaisesti ja kaupunkikohtaisesti määrittää, mikä on merkittävä hyöty. Sillä jos sopimukseen ei päästä, ei kaavoitus käytännössä etene. Periaatteessa maanomistajalla on juridinen velvollisuus osallistua kustannuksiin, jos maanomistajalle on kaavoituksesta merkittävää hyötyä, mutta tosiasiassa maksuvelvollisuus ei realisoidu, jos sopimusta ei synny. Sopimusta ei synny, jos maanomistaja ja kunta eivät löydä asiassa yhteisymmärrystä. On tärkeää huomioida, että maksun suorittamisvelvollisuuteen vaikuttaa menettelytapa eli onko kyse poikkeamismenettelystä vai asemakaavan muutoksesta (KHO 2016:89). Lähtökohtaisesti kaupungilla ei ole oikeus periä maksua, jos on kysymys poikkeamismenettelystä, vaan ainoastaan silloin, jos kyse on asemakaavamuutoksesta.

Tosielämässä on unohtunut lainsäätäjän ajatus, joka on alun perin ollut, että jollei todellisia kustannuksia aiheudu, ei kaupunki voi periä maanomistajalta maksua. Lain sanamuodonkin mukaan pitäisi muodostua kaupungille todellisia yhdyskuntateknisiä kustannuksia, jotta maanomistajalta voidaan periä maankäyttömaksua. Tosiasiassa kaupungit joskus perivät kuitenkin maksua myös pelkästään maanarvonnousun perusteella, vaikka kaupungille ei aiheutuisi yhtään ylimääräisiä kustannuksia, vaikka tämä on lainsäätäjän tarkoituksen vastaista.

Maankäyttömaksussa on siis käytännössä kysymys rakennusoikeuden lisäyksestä kaupungille tai kunnalle maksettavasta hinnasta.  Maksujen perusteet ja laskentatavat vaihtelevat kunnittain ja usein ne ovat 30 – 60 %:a tontin arvonnoususta. Maksujen määrittämis- ja perimiskäytäntö on hyvin kirjavaa eri kaupungeissa ja kunnissa. Esimerkiksi Helsingissä merkittävyyden kynnys on 1 M€ (Espoossa vastaavasti tietyn rakennusoikeuden määrän ylitys) ja jos arvonnousu on 2 M€, niin ensin vähennetään 1 M€ ja erotuksen arvonnoususta määrätään maksua esimerkiksi 40 %, mutta toisaalta voidaan myöntää esimerkiksi 20 % alennuksia lisä- ja täydennysrakentamisen tukemiseksi tietyillä alueilla. Maankäyttömaksujen pitäisi jollakin tavalla vastata kaupungille aiheutuvia kustannuksia ja tämän pitäisi olla läpinäkyvää.

Maankäyttömaksujen pitäisi jollakin tavalla vastata kaupungille aiheutuvia kustannuksia ja tämän pitäisi olla läpinäkyvää, että mistä nämä kyseiset kustannukset aiheutuvat.

Eroteltava täydennys- ja lisärakentamisesta tehtävät sopimukset ns. raakamaan kehittämissopimuksista. Jos pellolle kaavoitetaan uudisalue, maan arvo maanomistajalle nousee merkittävästi.

Kehittämiskorvaukset

Kehittämiskorvauksista säädetään MRL 12 a § luvussa (MRL 91c §). Kehittämiskorvauksia ei käytännössä määrätä kovinkaan usein. MRL reilun 20 vuoden voimassaoloaikana niitä on määrätty vain muutamia. Tämä johtuu siitä, että käytännössä asia on niin, että jos maankäyttömaksuista ei päästä sopimukseen, ei hanke etene. Kehittämiskorvaus on erittäin byrokraattinen ja todellisiin kustannuksiin perustuva, työläs määrittää ja laskea ja lisäksi se on tonttikohtainen, joten tähän kaupunki ei helpolla lähde.

Kaupunkialoitteinen kaavoitus ja maanomistajan korvausvastuu

Ajankohtainen kysymys on, onko maanomistajan maksettava maankäyttömaksua tilanteessa, jossa kaupunki oma-aloitteisesti asemakaavoittaa. Tähän ei ole yhtä ainoaa oikeaa vastausta, vaan aina on tapauskohtaisesti arvioitava, syntyykö maanomistajalle merkittävää hyötyä, jonka perusteella maanomistajan olisi periaatteessa maksettava maankäyttömaksua. Kuten edellä todettu, niin jos maanomistaja ei suostu maankäyttömaksua maksamaan, ei sopimusta synny. Tällöin kunta joko tiputtaa tämän maanomistajan alueen pois kaavoituksesta tai pysäyttää koko hankkeen tai jatkaa hanketta ja perii kehittämiskorvausmaksun. Kehittämiskorvaus on erittäin byrokraattinen ja todellisiin kustannuksiin perustuva, työläs määrittää ja tonttikohtainen, eikä kaupunki siihen helpolla lähde. Toisin sanoen jos maankäyttömaksusta ei kunnan ja maanomistajan kesken päästä sopimukseen kunnan aloittamassa kaavoituksessa, niin joko tämän maanomistajan alue jää kaavoituksen ulkopuolelle tai koko kaavoitushanke keskeytyy.

Elina Saari

Asianajaja