12 loka Maanomistajan ilmaisluovutusvelvollisuus kunnalle

Mistä ilmaisluovutusvelvollisuudessa on kysymys?

Kaavoituslainsäädännössä on vanhastaan omaksuttu periaate, jonka mukaan maanomistaja on velvollinen luovuttamaan eräitä yksityiskohtaisissa kaavoissa osoitettujen liikenneväylien alueita korvauksetta kunnan omistukseen.

Asemakaavalain esitöissä menettelyä perusteltiin sillä, että kaupunkimaisen asutuksen syntyminen korotti tavallisesti suuresti maan arvoa, minkä vuoksi oli kohtuullista velvoittaa myös maanomistaja osallistumaan kaavan toteuttamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Tätä korvausvelvollisuuden rajoitusta kutsutaan ilmaisluovutusvelvollisuudeksi.

Nykyinen ilmaisluovutussäännöstö perustuu varsin pitkälti 1.7.1959 – 31.12.1999 voimassa olleeseen rakennuslakiin (370/1958). Maankäyttö- ja rakennuslaissa ilmaisluovutusvelvollisuudesta on säädetty 104 ja 108 §:ssä. Luonnosten perusteella uudessa valmisteltavassa alueidenkäyttölaissa ilmaisluovutusvelvollisuus tulee säilymään.

Mitä ilmaisluovutusvelvollisuus koskee?

Ilmaisluovutusvelvollisuus koskee ainoastaan maapohjaa, eivätkä esimerkiksi rakennukset, puut tai istutukset kuulu siihen.

Ilmaisluovutusvelvollisuus koskee vain ensimmäisessä alueella voimaan tulleessa asemakaavassa osoitettuja alueita, mutta haittoja ja vahinkoja voi aiheutua ensimmäisen asemakaavan lisäksi myös muutetun asemakaavan toteuttamisesta.

Miten arvioidaan?

Maankäyttö- ja rakennuslain 104 §:n mukainen ilmaisluovutusvelvollisuuden laskenta on kaksivaiheinen.

Pykälän 4 momentin mukaan maanomistajalla ei ole oikeutta korvaukseen yksityisteiden alueista. Muusta alueesta kunta on 1 momentin mukaan korvausvelvollinen siltä osin kuin luovutettavan alueen pinta-ala ylittää 20 prosenttia hänen kysymyksessä olevalla asemakaava-alueella omistamastaan maasta tai on suurempi sitä rakennusoikeuden määrää, jonka saa rakentaa hänelle jäävälle alueelle tällä asemakaava-alueella. Laskennassa ei enää huomioida yksityistiealueiden pinta-aloja. Korvausta tulee määrättäväksi vain siitä osasta lunastettavaa katualuetta, joka ylittää ilmaisluovutusvelvollisuuden.

Maankäyttö- ja rakennuslain 104 §:n 3 momentin mukaan ilmaisluovutusvelvollisuutta ei ole, jos luovuttaminen korvauksetta on luovutuksesta maanomistajalle aiheutuvat ja kaavasta häneen kohdistuvat kokonaisvaikutukset huomioon ottaen poikkeuksellisesti ilmeisen kohtuutonta. Jo säännöksen sanamuodosta ilmenee, että kynnys säännöksen soveltamiselle on tarkoitettu hyvin korkeaksi. Sen säätämiseen johtaneessa perustuslakivaliokunnan lausunnossa (PeVL 38/1998 vp. s. 7) on pidetty erityisesti silmällä tilannetta, jossa asemakaavan toteuttaminen aiheuttaa poikkeuksellisesti merkittävää haittaa esimerkiksi omaisuuden arvon alenemisena.

Ilmaisluovutusvelvollisuuden taustalla on asemakaavasta maanomistajalle aiheutuva hyöty, joka yleensä ilmenee taloudellisesti merkityksellisenä rakennusoikeutena. Ajatuksen kanssa yhteensopiva on näkemys, että ilmaisluovutusvelvollisuuden erityinen rajoitus voi tulla sovellettavaksi silloin, kun asemakaavasta aiheutuu alueen omistajalle haittoja ilman vastaavia hyötyjä tai kun haittojen ja hyötyjen suhde muodostuu selvästi poikkeuksellisen epäsuhtaiseksi.

Maankäyttö- ja rakennuslain 108 §:n 2 momentin mukaan kunnan on korvattava alueen korvauksettomasta siirtymisestä maanomistajalle tai muulle oikeudenhaltijalle aiheutuva erityinen vahinko, jos sitä olosuhteisiin katsoen on pidettävä kohtuuttomana. Säännöksen esitöistä tai muistakaan oikeuslähteistä ei löydy selkeää kannanottoa mainitun säännöksen ja asemakaavan toteuttamisesta aiheutuvien haittojen ja vahinkojen korvaamista koskevan maankäyttö- ja rakennuslain 106 §:n suhteesta. Molemmat säännökset edellyttävät erityisen vahingon tulevan tietyin edellytyksin korvattavaksi.

Elina Saari

Asianajaja