27 tammi MAANOMISTAJAN OIKEUDET KAAVOITUKSESSA

Kaavoitus vaikuttaa merkittävästi maanomistajan oikeuteen käyttää omia kiinteistöjään eri tarkoituksiin. Jos maanomistajan kiinteistölle aloitetaan suunnitella tai tehdä maakunta-, yleis- tai asemakaavaa, niin maanomistajan kannattaa seurata tarkkaan kaavan laadintaa ja pyrkiä vaikuttamaa sen sisältöön jo mahdollisimman varhaisessa valmisteluvaiheessa. Muutoksenhakuvalitukset hallinto-oikeudessa menestyvät tilastotietojen perusteella huonosti. Yleensä hallinto-oikeusvalituksista vain noin 6-10 % johtaa muutoksiin, toki tapauskohtaisia eroavaisuuksia on paljon. Paitsi todellisen vaikuttamismahdollisuuden, niin myös muutoksenhaun menestymismahdollisuuteen sisältyvien riskien vuoksi on erityisen tärkeää osallistua kaavoitukseen sen alkuvaiheessa eli silloin, kun vaikuttamismahdollisuudet ovat paremmat. Kaavoituksen vaiheet on kuvattu lyhyesti tämän kirjoituksen lopussa.

Kaavoitus ja muu maankäytön suunnittelu luovat edellytyksiä hyvälle elinympäristölle ja sen kehittämiselle. Kaavoituksen keskeisenä tehtävänä on sovittaa yhteen eri näkökulmia ja tavoitteita. Maankäytön suunnittelun tavoitteena on luoda edellytykset hyvälle elinympäristölle ja edistää ekologisesti, taloudellisesti sosiaalisesti ja kulttuurisesti kestävää kehitystä.

Kaavoitus etenee kaavan luonteesta ja merkityksestä riippuen useammassa eri vaiheessa.
Maankäyttö- ja rakennuslaissa (132/1999) on kaavoitusta koskevat säännökset, muun muassa alueiden käytön suunnittelun tavoitteet, kaavojen monipuoliset sisältövaatimukset ja kaavojen laadinnan säännökset.

Maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) sekä sitä täydentävä maankäyttö- ja rakennusasetus (MRA) ohjaavat maankäytön suunnittelua eli kaavoitusta. Kunnan alueiden käytön järjestämiseksi ja ohjaamiseksi laaditaan yleiskaavoja ja asemakaavoja. Maankäytön suunnittelun tavoitteena on varmistaa edellytykset hyvälle elinympäristölle ja edistää ekologisesti, sosiaalisesti, kulttuurisesti ja taloudellisesti kestävää kehitystä. Maankäytön suunnittelun ja kaavoituksen ohjaus perustuu maankäyttö- ja rakennuslakiin. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ohjaavat alueiden suunnittelua maakunnissa ja kunnissa.

Kaavoitus on pitkä ja monivaiheinen prosessi. Maanomistajan kannalta on tärkeää osallistua kaavoitukseen jo varhaisessa vaiheessa ja seurata mahdollisesti omiin kiinteistöihin vaikuttavia kaavaprosesseja. Maanomistajalle kaavaprosessin luonnosvaihe on oleellisin, sillä siinä päätetään kaava-alueen rajat sekä tarkoitus. Kaavan vireilletulon jälkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan kannattaa perehtyä kunnolla.

Luonnosvaiheessa laaditaan erilaisia vaihtoehtoja kaavoista. Vaihtoehtojen tutkiminen kannattaa. Luonnoksista kannattaa tarkastella, aiheutuuko kaavasta merkittävää haittaa omalle kiinteistölle sekä onko vaihtoehtojen vaikutuksia arvioitu riittävästi ja ovatko kaavan sisältövaatimukset MRL:n mukaisia.

Ehdotusvaiheessa maanomistajan kannattaa tarkastella erityisesti kaavamerkintöjä ja kaavaselostusta. Lisäksi kannattaa varmistaa, että maanomistajia on kuultu riittävästi. Kaavan hyväksymisen jälkeen on vielä mahdollista hakea valitusoikeutta kaavan hyväksymisestä hallinto-oikeudelta määräajan puitteissa. Maanomistajan kannattaa kaavaprosessin aikaisessa vaiheessa varmistaa, että kaavoittaja on tietoinen maanomistajan oman kiinteistön tulevaisuuden suunnitelmista.

Asiantuntija-apua kannattaa käyttää jo asian varhaisessa vaiheessa, koska näin menetellen vaikutusmahdollisuudet ovat parhaimmat ja lisäksi maanomistaja säästää aikaa ja rahaa.

Kaavoituksen vaiheet ovat pääpiirteissään seuraavat:

Kaavan vireilletulo

Ilmoitetaan osallisille sekä tiedotetaan kuulutuksella.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma

Jokaisesta kaavasta laaditaan alkuvaiheessa osallistumis- ja arviointisuunnitelma, mikä laitetaan kunnassa nähtäville. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa kuvataan kaavoituksen kohde, suunnitelman lähtökohdat ja tavoitteet sekä sen merkittävimmät vaikutukset, jotka aiotaan arvioida ja selvittää työn kuluessa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa kerrotaan myös valmistelun ja päätöksenteon eteneminen, osallistumismahdollisuudet ja tiedottamisen menettelytavat.

Kaavaluonnos

Kaavaluonnoksessa kuvataan alustavasti suunnittelualueen eri osien käyttötarkoitukset ja mm. rakentamisen määrä ja sijoittaminen. Luonnos asetetaan kunnassa nähtäville mielipiteitä varten. Tässä vaiheessa maanomistajilla ja kuntalaisilla on mahdollisuus esittää luonnoksesta mielipiteensä.

Kaavaehdotus

Kaavaluonnoksen pohjalta laaditaan kaavaehdotus, jossa kunta on mahdollisuuksien mukaan ottanut huomioon kaavaluonnoksesta saadut mielipiteet. Ehdotus on kaavoituksen viimeistelty näkemys alueesta päätöksentekoa varten. Ehdotus sisältää kaavakartan merkintöineen ja määräyksineen sekä kaavaselostuksen. Kaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville ja nähtävillä olon aikana siitä voi jättää muistutuksen.

Hyväksyntä

Kaavaehdotuksen nähtävillä olon jälkeen kaava etenee hyväksymiskäsittelyyn. Mahdolliset muistutukset käsitellään ennen kaavan hyväksymistä. Kaavat hyväksyy kunnanvaltuusto. Hyväksymispäätös tulee lainvoimaiseksi, kun valitusaika päättyy, jollei valituksia ole jätetty. Muutosta kaavaratkaisuun voi hakea hallinto-oikeudelta. Kaava saa lainvoiman kuulutuksella. Kaavan tultua voimaan kaava-alueelle voidaan rakentaa ja alueella voidaan toimia kaavan käyttötarkoituksen ja kaavamääräysten mukaisella tavalla.

Elina Saari

Asianajaja