03 loka Miksi hallinnanjakosopimuksia tehdään ja mitkä ovat sen kirjaamisen hyödyt

Hallinnanjakosopimus on syytä tehdä huolella ja ajan kanssa, olipa sitten kysymys yksityishenkilöiden välisestä omaa yhteisesti omistettua kiinteistöä koskevasta asiasta tai rakennusliikkeiden välisestä sopimuksesta isompaa rakennushanketta koskien.

Pelkkä murto-osainen omistus kiinteistöön ei takaa eikä turvaa omia oikeuksia, vaan aina, kun on kyse yhteisomistuksesta, on syytä varmistaa omat oikeudet ja vastuut. Siihen oikea työkalu on nimenomaan hallinnanjakosopimus. On syytä huomioida, että pelkkä määräosainen omistus ei anna oikeutta mihinkään määrättyyn alueeseen kyseisestä kiinteistöstä tai tontista. Hallinnanjakosopimuksella sovitaan paitsi alueiden käytön jakamisesta, niin myös kustannusten jaosta ja yhteisistä alueista.

Hallinnanjako ei vaikuta mitenkään omistukseen, vaikka omistus ja hallinta eivät välttämättä aina kohtaa. Esimerkkinä todettakoon, että vaikka omistaisit puolet kiinteistöstä, niin et välttämättä hallitse puolta kiinteistöstä. Tämä voi toki kuulostaa epäoikeudenmukaiselta, mutta tosiasiassa hallinta yleensä jaetaan rakennusoikeuden määrän mukaisesti, ei kiinteistön pinta-alan mukaisesti, koska rakennusoikeus on yleensä se, joka määrittää kiinteistön arvon. Voi esimerkiksi hyvinkin olla, että vaikka omistuksesi kiinteistöstä on ½, niin hallinnanjakosopimuksella hallintaasi tulee pinta-alaltaan 1/3 hallinta-alue kyseisestä kiinteistöstä. Sopimusteknisesti hallinnanjakosopimuksella voidaan irrottaa kaikki toiminta toisistaan, mutta toisinaan voi jäädä jotain yhteistäkin, yhteiskäyttöön. Yhteiskäyttöalueista on syytä sopia hallinnanjakosopimuksella.

Joku voi kysyä, että miksei muodosteta omia tontteja tai tiloja. Vastaus on, että halkomiselle tai lohkomiselle voi olla rajoitteita, eikä kiinteistöä voida jakaa. Kiinteistönmuodostamislaki säätelee ja asettaa rajoitteita kiinteistönmuodostamiselle ja samoin kaavoituskin voi vaikuttaa mahdollisuuksiin kiinteistön tai tontin jakamiseen ja käyttöön. Periaatteessa paras olisi, että jokaisella olisi oma tonttinsa, mutta tämä ei ole aina mahdollista. Kaavoituksen näkökulmasta on huomioitava, ettei ratkaisuilla vaikeuteta kaavoitusta. Aina ei myöskään ole mahdollista purkaa yhteisomistussuhdetta tai se ei ainakaan olisi kannattavaa. Tällöin hallinnanjakosopimus on oikea työkalu asioiden ratkaisemiseksi.

Hallinnanjakosopimuksella tietyn määrätyn maa-alan omistus on ikään kuin osoitettu kullekin omistajalle. Lisäksi on syytä muistaa, että hallinnanjakosopimus kannattaa aina ehdottomasti kirjata erityisenä oikeutena Maanmittauslaitoksella.

Hallinnanjakosopimuksen tekemisellä on selkeitä hyötyjä

Hallinnanjakosopimuksen tarkoituksena on yksilöidä rajoiltaan määritetyt alueet kullekin yhteisomistajalle. Tämä johtaa siihen, että kutakin määräosaa voidaan käyttää esimerkiksi vakuutena. Ilman hallinnanjakosopimusta voidaan käyttää koko kiinteistöä vakuutena, jos kaikki yhteisomistajat siihen suostuvat. Jos taasen on tehty hallinnanjakosopimus, niin silloin ei voida vahvistaa koko kiinteistöön kiinnityksiä, vaan pelkästään hallinnanjakosopimuksen mukaisiin alueisiin. Tämä antaa turvaa velattomalle yhteisomistajalle velkarahalla rahoittavaa yhteisomistajan suhteen.

Tietyillä hallinnanjakosopimuksen kirjauksilla voidaan siis vaikuttaa kohteen vakuusarvoon, jolloin määräosaisesta omistuksesta tulee todellinen vaihdannan väline. Ilman hallinnanjakosopimusta kohteen vakuusarvo olisi heikko ja käytännössä pankit tänä päivänä yhteisomistetuissa kohteissa vaativatkin kiinnitysten myöntämistä varten hallinnanjakosopimusta, joka nimenomaisesti pitää olla kirjattu Maanmittauslaitoksen rekisteriin, missä se näkyy ensimmäisellä etusijalla mennen jopa kiinnitystenkin ohi. Jos kohteeseen kohdistuu kiinnityksiä jo ennestään, niin siinä tapauksessa tietysti vaaditaan pantinhaltijan suostumus ja kirjauksien uudelleenjärjestely. Tällöin on kysyttävä pantinhaltijoilta eli pankeilta suostumus asiaan. Tämä ei yleensä koske uudiskohteita, koska niihin ei kohdistu ennestään kiinnityksiä.

Vakuusarvon lisäksi muita hyötyjä on suhde toisten yhteisomistajien velkojiin eli yhden yhteisomistajan ulosmittaus- tai konkurssitilanteissa muiden yhteisomistajien tilanne on turvattu. Hallinnanjakosopimus vaikuttaa siis pakkorealisointiin siten, että pakkorealisaatiota ei voida kohdistaa muiden yhteisomistajien hallinta-alueisiin vaan ainoastaan siihen yhteisomistajaan, jonka velasta on kyse.

Hallinnanjakosopimuksessa kannattaa kiinnittää erityishuomiota siihen, että kukin yhteisomistaja saisi mahdollisimman itsenäisesti määrätä omasta alueestaan eli sopimukseen kannattaa ottaa ehto, jonka mukaan kukin yhteisomistaja saa mm. hakea rakennusluvat itsenäisesti omalle hallinta-alueelleen. Näin siitä huolimatta, että Korkein hallinto-oikeus (KHO) on linjannut, että tilanteessa, jossa on selkeästi ollut tarkoitus luoda omat itsenäiset yksiköt, ei toisten yhteisomistajien suostumuksia ole rakennuslupaa varten tarvittu. Koska eri kunnissa ja kaupungeissa on kuitenkin ollut asian osalta erilaisia tulkintoja ja käytänteitä, on pitkien oikeudenkäyntiprosessien välttämiseksi varmempi kirjata asiasta erillismaininta hallinnanjakosopimukseen.

Hallinnanjakosopimuksen osapuolet – Voiko osapuolina olla muita kuin omistajia

Jotta hallinnanjakosopimus on kirjaamiskelpoinen, niin siinä on kaikkien yhteisomistajien oltava mukana. Sopimuksessa voi lisäksi olla mukana myös ulkopuolisia kuten esimerkiksi vuokralaisia. Suositeltavaa onkin, että vuokralaiset ovat alusta asti mukana, koska on hyvä, että vuokralaiset ovat sopimuksesta tietoisia.

Yksityishenkilöiden välillä on hyvä huomioida, että jos hallinnanjakosopimus tehdään muutaman yhteisomistajan kesken, niin toki sopimus sitoo alkuperäisiä osapuolia itseään ilman kirjaamistakin. Tällöin on kuitenkin muistettava, että kaupantekotilaisuudessa, jossa yhteisomistaja myy osuutensa kolmannelle, on hallinnanjakosopimus erikseen mainittava kauppakirjassa ja se on otettava kauppakirjan liitteeksi. Tästä ei toinen yhteisomistaja voi etukäteen varmistua, koska hän ei ole millään tavalla määräosan kaupan osapuoli. Jos hallinnanjakosopimus on kirjattu Maanmittauslaitoksen viralliseen kiinteistörekisteriin, niin rasite ilmenee kiinteistörekisteriotteesta ja sitoo automaattisesti uutta omistajaa. Kirjaamista käyttäen voidaan välttyä mahdollisilta vahingonkorvauskanteilta.

Yhteenvetona

Hallinnanjakosopimusta laadittaessa ei voi miettiä vain sitä, mitä osapuolet esittävät sopimuksenlaatijalle, vaan on otettava huomioon, että jos osapuolet eivät enää olekaan yksimielisiä ja heidän välilleen syntyy riitoja, niin sopimuksessa on pitänyt pystyä etukäteen varautumaan kaikkiin näihin tilanteisiin. Yhteisomistuksessa on aina omat riskinsä ja tilanne voi eskaloitua varsinkin, jos hallinnanjakosopimus on tehty kiireessä esimerkiksi vain pankin vaatimuksesta tai esimerkiksi internetistä löytynyttä mallipohjaa hyödyntäen miettimättä tulevaisuutta ja seuraamuksia. Mahdolliset tulevat ostajaehdokkaat voivat katsoa sopimusta hieman kriittisemmin kuin alkuperäiset sopimusosapuolet tilanteessa, jossa hanke on ollut vasta aluillaan.

Samat hallinnanjakosopimuksen lainalaisuudet ja oikeusohjeet sopivat myös yhteisjärjestelyihin. Ensin mainitussa sovitaan yhteisesti omistetun kiinteistön käytöstä ja jälkimmäisessä eri tonttien välillä sovittavista asioista esimerkiksi koko korttelin sisältävissä hankkeissa, joissa on sovittava yhteisistä piha-alueista, muuntamoista, johtojen sijoittamisesta, tonttien välisistä aidoista ja väestönsuojista. Tässäkin on muistettava, että kirjaaminen edellyttää kaikkien osapuolten osallistumista eli kaksi asunto-osakeyhtiötä voivat tehdä sopimuksen keskenään, mutta sitä ei voi kirjata, jolleivat kaikki omistajat ole siinä mukana kuten esimerkiksi vuokratontilla sijaitsevien asunto-osakeyhtiöiden osalta myös kaupunki maanomistajana.

Elina Saari

Asianajaja