03 syys Miten rakennusoikeutta voidaan lisätä

Käytännössä rakennusoikeus määrittää tontin arvon, joten yleensä intressi rakennusoikeuden määrän lisäämiseen on kiinteistönomistajalla.

Rakennusoikeutta voidaan lisästä kolmella eri tavalla

• Rakennuslupamenettelyssä voidaan vähäisissä määrin poiketa kaavan mukaisesta määrästä (MRL 175 §), kuitenkin maksimissaan 10 % rakennusoikeuden määrästä ja kullakin kunnalla harkintavalta asiassa,
• Jos on isompi poikkeaminen kyseessä, voidaan poiketa asemakaavasta (MRL 171 §),
• Jos oikein laaja muutos, tarvitaan asemakaavamuutos (MRL 7 luku, MRL 204 §).

Selvyyden vuoksi todettakoon, että jos on yhden kiinteistön sisäisestä kehittämisestä kysymys, niin rakennusoikeutta voidaan vapauttaa esimerkiksi purkamalla olemassa olevia tiloja tai muuttamalla niitä ei-rakennusoikeudellisiksi. Jos muutetaan vaikka toimistotiloja kylmiksi tiloiksi, ei ole enää toimistotilaa ja tätä kautta voi saada vaikka oikeuden rakentaa uuden rakennuksen. Kyse on rakentamisoikeuden kohdentamisesta samalla kiinteistöllä. Tai jos on ollut rakentamisoikeutta 50 % toimistorakentamiseen ja 50% asumisrakentamiseen ja jos halutaan poiketa siitä esimerkiksi 70 % – 30 % tms., niin kyse on rakennusoikeuden käyttötarkoituksen muutoksesta, ei rakennusoikeuden määrän lisäämisestä. Nämä ovat eri asioita kuin rakennusoikeuden varsinainen lisääminen.

Kiinteistönomistajalla ei ole subjektiivista oikeutta saada lisää rakennusoikeutta, mutta aloitteita voi sen saamiseksi kiinteistönomistaja voi aina tehdä. Kunta ratkaisee asian ja kunnalla on asiassa laaja harkintavalta. Kunnalla on alueellaan kaavoitusmonopoli, jota termiä ei tosin lainsäädäntö tunne. Tänä päivänä on hyvä huomata, että kunnilla on nykyisin tavoitteena lisä- ja täydennysrakentaminen ja esimerkiksi toimistotilojen muuttaminen asumiskäyttöön jo rakennetuilla alueilla eli yleensä kunnissa suhtaudutaan hyvin myönteisesti rakennusoikeuden lisäämiseen. Kaavoituksellisesti monissa isommissa kaupungeissa on laadittu eri kaupunginosille kehittämisperiaatteita. Nämä kaupungin omat kehittämisperiaatteet eivät ole MRL mukaisia kaavoja, eikä niillä ole MRL mukaisia oikeusvaikutuksia, mutta kehittämisperiaatteiden mukaan kaupungit käsittelevät ja suhtautuvat rakennusoikeuden lisäämishankkeisiin.

Rakennuslupamenettelyssä

Jotta rakennusoikeutta voidaan myöntää vähäisessä määrin lisää rakennusluvan yhteydessä, on siihen oltava erityinen syy. Syyksi ei kelpaa maanomistajan taloudelliset edut. Hyväksyttäviä syitä voivat olla täydennysrakentamistavoitteiden edistäminen, paremman kaupunkikuvan luominen ja muut maankäytölliset perusteet. Jos voimassa oleva asemakaava on vanha kaava, niin poikkeamisia myönnetään helpommin. Lain esitöiden mukaan vähäinen poikkeaminen ei voi ylittää 10 % rakennusoikeuden määrästä. Kunnalla subjektiivinen oikeus ratkaista asia ja kunta voi myös olla myöntämättä lainkaan lisärakennusoikeutta.

Poikkeamislupamenettelyssä

Jos haettu poikkeaminen ylittää yli 10 % rakennusoikeuden määrästä, niin maanomistajan on haettava poikkeamislupaa saadakseen lisää rakennusoikeutta. Tässäkin tapauksessa poikkeamiseen on oltava erityinen maankäytöllinen syy kuten esimerkiksi asuntorakentamisen edistäminen.

Asemakaavamuutos

Kaavamuutokselle ei edellytetä mitään erityistä syytä. Kaupunki voi tarkastella asiaa joko maanomistajan hakemuksesta tai omasta aloitteistaan.

Jos poikkeamisluvalla haettava rakennushanke on keskeisesti kaavan vastaista, esim. suunnitellaan asuinaluetta kaavoitetulle teollisuusalueelle, niin tällöin on turvattava myös laajemmat valitus- ja muutoksenhakumahdollisuudet.

Sisäinen päätöksenteko kunnassa sekä valitusoikeudet ovat erilaiset eri menettelytavoissa ja tämän vuoksi ne on jaoteltu eri kategorioihin haetun lisärakennusoikeuden määrän ja vaikutusten mukaisesti.

Miten paljon rakennusoikeutta voi saada lisää?

MRL:ssä ei ole säädetty sitä, miten paljon rakennusoikeutta voi saada lisää. Oikeudellista enimmäismäärää ei siten voida johtaa suoraan laista, vaan se määräytyy useiden harkinnanvaraisten kriteerien kautta, joita ovat muun muassa kaupungin kehittämisperiaatteet asuinaluekohteittain, tontin ominaisuudet, yhdyskuntasuunnitelmalliset tavoitteet, kunnallistalous, maanomistajien yhdenvertainen kohtelu, hallinnon yleiset oikeusperiaatteet sekä asemakaavan sisältövaatimukset.

Kasvavien kaupunkien ja kuntakeskusten alueella rakennusoikeuden lisäämiseen suhtaudutaan yleensä myönteisesti.

Tähän jatkeena maankäyttösopimuksista ja -maksuista kirjoitan erikseen.

Elina Saari

Asianajaja