10 tammi MYYJÄN VASTUU LAISSA SÄÄDETYN VIIDEN VUODEN MÄÄRÄAJAN JÄLKEEN; OIKEUSOHJEITA

Liittyen kirjoitukseen siitä, voiko myyjä olla vahingonkorvausvastuussa vielä laissa säädetyn viiden vuoden määräajan jälkeenkin, on alla poimintoja asiaan liittyvistä oikeusohjeista.

Virheen havaitseminen ja reklamaatioaika

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita (MK 2:25.1). Oikeuskäytännössä on yleensä hyväksytty kiinteistökaupassa 7-8 kuukauden reklamaatioaika. Kymmenen kuukauden reklamaatioaikaa on pidetty kohtuullisena, kun asunnon kosteusvauriot ovat selvinneet vasta asiantuntijan tarkastuksessa.

Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen (MK 2:25.2). Virheen selvittely on tehtävä ja seuraamukset on määrättävä ilman turhia viivytyksiä kaupanteon jälkeen. Viivyttelyn ja passiivisuuden perusteella ostaja menettää oikeutensa vedota myyjän virheeseen ja sen seuraamuksiin. Ilmoituksen viivästymisen perusteella myyjän suoritusta pidetään sopimuksenmukaisena.

Sopimusperusteinen vahingonkorvausvastuu

Sopimusperusteinen vahingonkorvausvastuu voi syntyä tilanteessa, jossa oikeustoimiperusteista velvoitetta on rikottu. Tällainen myyjän velvollisuus kiinteistön kaupassa on esimerkiksi kiinteistön hallintaoikeuden luovuttaminen. Kiinteistön kaupassa voidaan luovutusvelvollisuuden lisäksi sopia myyjän muistakin kauppaan liittyvistä velvollisuuksista. Sovitaan esimerkiksi, että myyjä kunnostaa tai korjaa kiinteistöä tai tekee tietyn rakennustyön kiinteistöllä ostajalle.

Kunnianvastainen ja arvoton menettely

Maakaarta (MK 2:25.3) koskevan hallituksen esityksen mukaan ostaja voi vedota viiden vuoden jälkeenkin kiinteistössä olevaan laatuvirheeseen, jos myyjä on menetellyt moitittavasti esimerkiksi salaamalla tiedossaan olevan vian. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä.

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin poikkeussäännöksen perusteluissa on esimerkkeinä tilanteista, joissa virheeseen voidaan myyjän kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn perusteella vedota kahden vuoden määräajan estämättä, mainittu se, että myyjä on salannut ostajalta tai pyrkinyt peittämään tiedossaan olleita olennaisia virheitä taikka sen, että asunnossa tehdyt muutostyöt ovat olleet luvattomia. Myös kauppalain 33 §:n perusteluissa ja maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin perusteluissa on mainittu samantyyppiset tilanteet esimerkkeinä vastaavan kaltaisen säännöksen soveltamistilanteista.

Oikeuskäytännön mukaan, jotta myyjän menettelyä voidaan pitää säännöksessä tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisena ja arvottomana, menettelyn tulee poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää kyseisessä sopimuksentekotilanteessa yleisesti hyväksyttynä.

Näyttötaakka on ostajalla, jos ostaja tällaisia vaatimuksia esittää.

Laatuvirhe

MK 2:17:ssä on säädetty siitä, milloin kiinteistössä on laatuvirhe. Virhearvioinnissa lähtökohtana on aina osapuolten sopimus. Niinpä kiinteistössä on lain mukaan laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Virhearvioinnissa lähtökohtina ovat yhtäältä kaupan kohteen tosiasiallinen kunto kaupantekohetkellä ja toisaalta se, mitä ostajalla on oikeus odottaa kaupan kohteelta.

Elina Saari

Asianajaja