Reklamaatiovelvollisuus rakennusurakassa – osa lojaliteettivelvollisuutta

Reklamaatiovelvollisuus rakennusurakassa – osa lojaliteettivelvollisuutta

Yleistä

Reklamaatio tarkoittaa huomautusta, ilmoitusta tai vaatimusta, jonka asianomainen tekee turvatakseen oikeutensa ja asemansa. Reklamaatiovelvoite voi liittyä mihin tahansa sopimukseen sekä viivästys-, virhe- ja häiriötilanteisiin. Kaikissa tapauksissa, oli sitten kyse esimerkiksi kiinteistökaupasta, irtaimen kaupasta, rakennusurakasta tai muusta sopimussuhteesta, oikea-aikainen ja oikeanlainen reklamointi on erittäin tärkeää. Mikäli reklamaatiota ei ole tehty, vastapuoli saa olettaa, että epäselvyyksiä ei ole. Reklamaatiovelvoitteen laiminlyönti johtaa pääsääntöisesti vaadeoikeuden menetykseen. Mikäli reklamaatioon ei vastata, saattaa olla, että se tulkitaan reklamaation hyväksymiseksi. Reklamaation tarkoituksena on muun muassa se, että sopimusta rikkonut osapuoli voi varautua toisen osapuolen esittämiin vaatimuksiin ja pyrkiä erimielisyyden ratkaisemiseen neuvottelemalla. Näiden tavoitteiden toteutuminen edellyttää sitä, että loukattu osapuoli ilmoittaa vastapuolelleen sopimusrikkomuksesta. Reklamaatio on pääsääntöisesti tarpeen siinäkin tapauksessa, että sopijapuoli olisi voinut itsekin havaita laiminlyöneensä sopimusvelvoitteitaan.

Urakoitsijalle

Rakennusurakassa noudatetaan rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998. Urakoitsijan kannalta reklamaatiovelvollisuus on tärkeä tiedostaa ja muistaa erityisesti urakka-ajan pidennystä ja lisäkustannusten korvaamista koskevissa asioissa. Lisäksi jos työmaalla syntyy tilaajan myötävaikutusvelvollisuuteen tai ylivoimaiseen esteeseen liittyvä töiden viivästymisen uhka, on urakoitsijan viipymättä ilmoitettava tästä tilaajalle. Mikäli urakoitsija katsoo, että hänellä on oikeus lisäaikaan, kustannusten korvaukseen, töiden keskeyttämiseen tai urakkasopimuksen purkamiseen, on urakoitsijan ilmoitettava tästä tilaajalle välittömästi kirjallisesti uhalla, että muussa tapauksessa urakoitsija menettää oikeutensa (YSE 19 §, 22 §, 23 §, 35 §, 84 §, 86 §).

Urakoitsijan on hyvä muistaa, että tilaajan valvonta ei vähennä urakoitsijan vastuuta suorituksestaan. Ainoana poikkeuksena edelliseen on tilanne, jossa virhe on niin ilmeinen, että se olisi kohtuuden mukaan pitänyt havaita. Tilaajalla on siten tuottamusta vastaava vastuu.

Tilaajalle

Tilaajan on muistettava, että reklamaatio on ennakkoedellytys esimerkiksi töiden keskeyttämiselle tai urakkasopimuksen purkamiselle (YSE 78 §). Reklamaatiovelvollisuus voi syntyä myös pitkäkestoisen rakennus-tai korjaustyön aikana, jos tilaaja seuraa suorituksen edistymistä. Tilaajan on tällöin välittömästi reklamoitava siitä, että työtä on ryhdytty tekemään sopimuksenvastaisesti. Vaikka YSE 1998 –ehdoissa ei ole yhtään nimenomaista tilaajaan kohdistuvaa reklamaatiovelvoitetta urakoitsijan viivästykseen liittyen, vaikuttavat yleiset sopimus- ja vahingonkorvausoikeudelliset periaatteet asian arviointiin. Lähtökohtaisesti tilaajan ei ole välttämätöntä reklamoida urakoitsijaa ennen kuin urakka tai välitavoite valmistuu viivästyneenä. Heti kohteen valmistumisen jälkeen on tilaajan ilmoitettava, että tilaaja vaatii sopimuksen mukaiset sanktiot. Tilanteessa, jossa seuraavaan työmaakokoukseen on pitkä aika, on tilaajan kuitenkin syytä reklamoida jo aiemmin erikseen, jotta reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa. Suositeltavaa on, että tilaaja reklamoisi urakoitsijaa viivästyksestä heti viivästyksen havaittuaan, vaikkei reklamaatiovelvoitetta viivästyksen kestäessä olekaan. Tämä on perusteltua jo siitäkin syystä, että tilaajan huomautus voi nopeuttaa urakoitsijan toimintaa ja näin minimoida molempien osapuolten vahinkoja. Korkein oikeus on ratkaisussa KKO 2017:71 todennut asiaan liittyen seuraavaa: ”Sitä, että tilaaja lykkää erimielisyyksistä ilmoittamista, jotta urakoitsija jatkaisi sopimuksen täyttämistä, ei voida pitää hyväksyttävänä menettelynä”.

Kuinka toimia

Reklamaatio on tehtävä kirjallisesti ja todistettavasti. Käytännöllistä on tehdä reklamaatio sähköpostitse ja pyytää toiselta osapuolelta siihen vastaanottokuittaus. Usein huomautus on saatettu kirjata urakoitsijapalaverin, urakoitsijakokouksen, sivu-urakoitsijakokouksen tai ns. työmaakokouksen pöytäkirjaan. Jos pöytäkirjassa on selkeästi reklamaatioksi tunnistettava kirjaus, voidaan reklamaatio katsoa tehdyn kirjallisesti. Osapuolten on syytä huolehtia siitä, että reklamaation sisältö on selvä ja että se on kirjattu pöytäkirjaan ilman tulkinnanvaraisuutta. Työmaakokouksen pöytäkirjan liitteenä olevassa urakoitsijan työvaiheilmoituksessa oleva reklamaatio on periaatteessa riittävä, sillä se on pitänyt lähettää osapuolille kokousmateriaalina tutustuttavaksi ja se pitäisi lukea kokouksessa ääneen. Hyvään kokouskäytäntöön kuitenkin kuuluu, että reklamaatio kirjataan pöytäkirjaan näkyviin ja tätä pöytäkirjaan kirjaamista kannattaa reklamaation esittäjän myös vaatia omien oikeuksiensa turvaamiseksi. Mikäli reklamaation kohteena oleva taho on ollut kokouksessa läsnä tai edustettuna ja tämä ilmenee kokouspöytäkirjasta, on reklamaatio tapahtunut todistettavasti. Tulkintaongelmia ja riitatilanteita voi syntyä, jos reklamaatio on osoitettu kokouksesta poissaolevalle taholle. Ongelmien välttämiseksi on aina syytä varmistua siitä, että reklamaation kohteena oleva taho on saanut reklamaation tavalla tai toisella tiedoksi ja että reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Rakennusurakassa oikea-aikainen reklamointi ja vaatimusten esittäminen on osa sopimusosapuolten lojaliteettivelvollisuutta.

Viimeaikaista oikeuskäytäntöä reklamaatioista: KKO 2017:71, KKO 2018:11, KKO 2016:69, KKO 2018:38, Turun HO 5.10.2017, Päätös Nro 881, DnroS 16/1137.

 

Lisätietoja aiheesta:
Elina Saari, osakas, asianajaja.