18 tammi Syytingin vaarat
Syytinki liittyy maatilan sukupolvenvaihdokseen: vanhemmat luovuttavat alihintaisella kaupalla maatilan lapselleen ja vastaavasti vanhemmat saavat elinikäisen asumisoikeuden maatilalla. Syytinki on ollut maatalouden perinteinen eläkemuoto ja asumisoikeuden lisäksi se voi sisältää muun muassa lämmön ja sähkön, ruoan tai muita palveluja syytinginantajan toimesta. Syytinkikauppoihin liittyy kuitenkin riskinsä, koska syytingin kestoa ei voida sopimuksen tekohetkellä tietää ja elämäntilanteet tai osapuolten välit saattavat muuttua. Pahimmillaan tilanne voi olla sellainen, etteivät syytinginantaja ja syytinkiläiset voi asua samalla kiinteistöllä. Suurempien ongelmien välttämiseksi sopimusehtojen laadintaan kannattaa kiinnittää erityistä huomiota.
Tässä artikkelissa käytän kiinteistön ostajasta nimitystä syytinginantaja, kiinteistön myyjästä nimitystä syytinkiläiset ja syytinkiehtona puhun asumisoikeudesta, vaikka syytinki saattaa sisältää myös muita etuja ja oikeuksia. Tässä artikkelissa asiaa käsitellään ainoastaan syytinginantajan näkökulmasta, eli mitä keinoja syytinginantajalla on käytettävissään silloin, jos yhteiselo syytinkiläisten kanssa ei enää onnistu, mutta kauppakirjassa ei ole mainintaa siitä, miten syytinki voidaan korvata.
Syytinkiehtoisessa kaupassa kauppahinta on nimenomaan tarkoitettu alihintaiseksi, koska syytinki on vaikuttanut kauppahinnan määrään sitä alentavasti. Tästä huolimatta kauppakirjassa sovittu asumisoikeus voidaan tietyin edellytyksin purkaa. Asumisoikeuden purkamisella tarkoitetaan kaupan sopimusehtojen kohtuullistamista. Koska kyse on laissa säätelemättömästä käyttöoikeudesta ja tilanteesta, jossa on huomioitava myös sosiaaliset näkökohdat, ei purkaminen oikeusteitse kuitenkaan ole itsestäänselvyys. Oikeuskäytäntöä sopimuksen purkamisesta sellaisessa tapauksessa, että syytinkiläinen rikkoo sopimusta, on hyvin vähän. Tämä johtunee siitä, että asiat on useimmiten saatu ratkaistua perhepiirissä, eikä niitä ole tarvinnut saattaa oikeuden ratkaistavaksi. Mikäli syytinginantaja ja syytinkiläiset eivät pysty sopimaan erimielisyyksiään ja asia saatetaan tuomioistuimen ratkaistavaksi, on tuomioistuimen purkamiskysymystä harkitessaan otettava huomioon syytinkiläisten väitetyn sopimusrikkomuksen seuraamukset ja niiden merkittävyys syytinginantajan kannalta sekä toisaalta syytinkiläisten menettelyn syyt ja purkamisseurauksen merkitys heidän kannaltaan (intressipunninta).
Sopimuksen, eli tässä syytinkiehdon, kohtuullistaminen on mahdollista oikeustoimilain 36 §:n nojalla. Säännöksen mukaan sovittelun edellytyksenä on, että ehto on kohtuuton tai että sen soveltaminen johtaa kohtuuttomuuteen. Pääsääntö on kuitenkin sopimusten sitovuus, joten sovittelu on poikkeussääntö käytettäväksi silloin, kun sopimussuhteessa syystä tai toisesta vallitsee epätasapaino. Syytingin osalta on vielä otettava huomioon se, että syytinki on ns. riskiehto, sillä sen kestoaikaa ei voida sopimusta tehtäessä tietää. Lisäksi syytinginantajan vastuu on ankaraa vastuuta, eli syytinginantaja joutuu korvausvelvolliseksi yleensä tuottamuksestaan riippumatta. Nämä kaksi viimeksi mainittua syytingin ominaispiirrettä puoltavat nimenomaan syytingin pysyvyyttä. Tämän vuoksi sen purkaminen tai kohtuullistaminen on hyvin vaikeaa.
Sopimuksen kohtuullistaminen oikeudessa siten, että kauppakirjan syytinkiehto puretaan ja syytinki suoritetaan syytinkiläisille esimerkiksi rahana tai toisena asuntona, on kuitenkin mahdollista. Tuomioistuin tekee ratkaisunsa esitetyn näytön ja todistelun sekä edellä mainitun intressipunninnan perusteella. Asian selvittäminen oikeusteitse on hidasta ja kallista. Tämän vuoksi jo syytinkiehdosta sovittaessa on syytä ottaa huomioon mahdolliset muutokset elämäntilanteissa ja näiden vaikutus syyntingin toteuttamismahdollisuuksiin. Kauppakirjaan voi ja tulisikin kirjata hyvin yksityiskohtaisesti näkyiin mahdollisuudet syytinkiehdon muuttamiseksi, kohtuullistamiseksi tai purkamiseksi ja korvaamiseksi. Syytinkiehdon purkamisella saattaa olla myös erilaisia veroseuraamuksia.
Kirjoittanut,
Elina Saari
Asianajaja