27 tammi TUULIVOIMASOPIMUKSISTA

Maanomistaja; kun omistamillesi alueille aloitetaan suunnitella tuulivoimapuistoa, niin ole yhteydessä muihin alueen maanomistajiin maanomistajaryhmän perustamiseksi ja ole tarpeen mukaan yhteydessä alan asuntuntijaan. Maanomistajaryhmä, joka on yhtä kuin hankealueen maanomistajien yhteenliittymä, kannattaa perustaa tuulivoimayhtiön kanssa käytäviä neuvotteluja varten, jottei kunkin maanomistajan kanssa tehdä erilaista sopimusta. Pääsääntöisesti maanomistajilla on yhteneväiset intressit asiassa.

Vuokralaisen kanssa kannattaa keskustella asiantuntijapalkkioiden maksamisesta. Usein tuulivoimayhtiöt ovat sitoutuneet maksamaan maanomistajaryhmien kulut sopimuskonsultointiasiassa, kun niistä on etukäteen sovittu.  Maanomistajaryhmän tavoitteena kannattaa pitää sitä, että liityntäjohtojen maanomistajat olisivat samassa asemassa kuin kaava-alueen maanomistajat. Neuvottelukunnassa pitää keskustella myös sisäisesti siitä, miten hankkeen toteutumisen epävarmuus näkyy vuokrasopimuksessa. Käytännössä maanomistajia kiinnostaa esimerkiksi se, millaiseksi vuokratuotto muodostuu tai mitä lopulta jää käteen, jos hanke ei toteudukaan. Tai millaiseksi vuokratuotto muodostuu, jos voimala tuleekin oman maan sijaan naapurin maalle tai jos omat maat jäävät hankkeen ulkopuolelle kokonaan, mutta maille rakennetaan esimerkiksi sähkö- tai tieverkkoa.

Seuraavana on alla mainittu muutamia huomionarvoisia nostoja, joihin maanomistajan on syytä kiinnittää huomiota.

Metsätalous

Tuulivoima-alueella ei lähtökohtaisesti rajoiteta metsätalouden harjoittamista. Metsätalouden harjoittamisen osalta hallintaoikeuden säilyminen vuokranantajalla eli maanomistajalla on kuitenkin syytä varmistaa sopimuksessa selkeästi ja yksiselitteisesti, jotta mahdollisilta tuki- ja verohaitoilta vältytään. Suositeltavaa on kirjata sopimukseen erikseen, että hallintaoikeus säilyy maanomistajalla, kunnes voimalan paikat varmistuvat, jonka jälkeen rakennuspaikkojen osalta hallintaoikeus siirtyy vuokralaiselle. Tämä tarkoittaa sitä, että hallintaoikeus siirtyy vuokralaiselle vain ja ainoastaan rakennuspaikkojen osalta ja mahdollisimman myöhäisessä vaiheessa, eli esimerkiksi vasta siinä tilanteessa,  kun rakennusluvat ovat lainvoimaiset.

Maatalous

Mikäli vuokra-alueen sisällä on maatalouden käytössä olevia peltolohkoja, jotka ovat oikeutettuja maataloustukiin, on näiden peltolohkojen osalta tärkeä huomioida peltojen hallintaoikeus. Toisin sanoen tukioikeus on sidottu hallintaoikeuteen. Turvataksenne maataloudenharjoittajan tukioikeudet peltoihin, on sopimuksessa oltava oma erillinen kirjaus näiden peltolohkojen hallintaoikeudesta. Sopimukseen kannattaa kirjata erikseen omana ehtonaan näkyviin, että hallintaoikeus säilyy maanomistajalla, kunnes voimalan paikat varmistuvat, jonka jälkeen rakennuspaikkojen osalta hallintaoikeus siirtyy vuokralaiselle. Lisäksi peltoalueiden osalta on vuokrasopimukseen kirjattava, että vuokrasopimus ei vaikuta alueen nykykäyttöön, eikä sillä rajoiteta viljelytoimintaa eikä viljelyalueiden hallintaoikeus tällä sopimuksella siirry ja että maanomistajalla on oikeus vuokrata pellot myös edelleen.

Maa-aineksen otto-oikeus ja käyttö vuokra-alueella

Yleensä tuulivoima-alueiden vuokrasopimuksessa on tuulivoimayhtiöiden toimesta esitetty, että tuulivoimayhtiö vuokralaisena pyrkii lähtökohtaisesti hyödyntämään vuokra-alueen sisäisiä maa-ainesvaroja rakentaessaan esimerkiksi voimaloiden perustuksia ja teitä ja siten minimoimaan omia kustannuksiaan. Maanomistajan kannattaa pyrkiä sopimuksessa siihen, että kaikesta maa-aineksen ottoon ja käyttöön liittyvästä tehdään oma sopimuksensa, jossa määritellään määrien lisäksi asianmukaiset korvaukset: “Vuokra-alueen maa-aines on vuokranantajan omaisuutta ja sen nostosta ja käytöstä sovitaan aina erikseen.“

Vuokra-alueen ulkopuoliset siirtolinjat

Vuokra-alueella nautitaan vuosittaisista korvauksista eli vuokrista, mutta esimerkiksi vuokra-alueen ulkopuolisten siirtolinjojen osalta menetellään lunastusmenettelyn (johtoalueen käyttöoikeuden lunastus) kautta eli kertakorvauksella. Jotta alueen maanomistajat sekä vuokra-alueen sisäpuolella että sen ulkopuolella (siirtolinjat) olisivat yhdenvertaisessa korvaustilanteessa hankkeessa, niin mikään ei estä neuvottelemasta myös siirtolinjojen alle jäävien maanomistajien puolesta, jotta myös he pääsisivät vuosittaisten korvauksien piiriin.

Kilpailuttaminen

Maanomistajien tulee myös muistaa, että potentiaalisen tuuli- tai aurinkovoima-alueen voi kilpailuttaa useammalla kuin yhdellä hanketoimijalla. Kilpailuttaminen on oiva työkalu silloin, kun maanomistajat ovat järjestäytyneet omaksi neuvottelukunnaksi, alue on maakuntakaavoituksessa osoitettu potentiaaliseksi tuuli- ja/tai aurinkovoima-alueeksi ja kunnalla on positiivinen suhtautuminen tuuli- ja/tai aurinkovoimaan. Kilpailuttaminen on maanomistajien ainut keino vertailla tuuli- ja/tai aurinkovoima-alueen markkina-arvoa eri hanketoimijoiden välillä ja kilpailuttamisen avulla on mahdollista saavuttaa parempia sopimusehtoja korvauksineen kuin vain neuvottelemalla yhden hanketoimijan kanssa.

Elina Saari

Asianajaja