Virhe kiinteistökaupassa – mitä tehdä ja olla tekemättä

Virhe kiinteistökaupassa – mitä tehdä ja olla tekemättä

Reklamoi ajoissa, sillä ostajan oma passiivisuus ei pidennä kohtuullista reklamaatioaikaa

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Oikeuskäytännön mukaan ostajan on toimittava aktiivisesti ja huolellisesti (Turun HO 10.10.2006 S05/2661, lainvoimainen). Tapauksessa, jossa virheen havaitsemisen ja reklamaation eli virheilmoituksen välinen aika on ollut noin yksi vuosi, on ostaja ylittänyt kohtuullisen reklamaatioajan ja täten menettänyt oikeutensa vedota virheisiin (Turun HO 22.6.2005 S04/978, lainvoimainen). Korkein oikeus on korostanut myyjän tarvetta kyetä reklamaation johdosta arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa peruste ja tekemään tilanteen edellyttämät toimet (KKO 2008:8). Korkeimman oikeuden ratkaisujen kommentaariteoksessa on ratkaisun KKO 2008:8 osalta todettu myös, että kuuden kuukauden aika ei enää ollut kohtuullinen, vaan ostaja oli menettänyt oikeutensa vedota virheeseen. Kommentaarissa viitataan myös oikeuskirjallisuuteen ja kuluttajariitalautakunnan käytäntöön, joiden mukaan pisimpänä hyväksyttävänä reklamaatioaikana on pääsääntöisesti ollut noin 3-4 kuukauden aika. Hovioikeuskäytännön mukaan reklamaatio on tehtävä viimeistään 7-8 kuukauden aikana virheen havaitsemisesta, jotta reklamaatio olisi oikea-aikainen. Oikeuskäytännössä on todettu, että reklamaation voidaan katsoa tapahtuneen kohtuullisessa ajassa ja oikea-aikaisesti, jos ostaja on reklamoinut ”välittömästi tiedon saatuaan”. Oikeuskäytännön mukaan myöskään osapuolen omista verkkaisista toimista johtuva ajan kuluminen ei ole peruste pidentää kohtuullista aikaa eikä itse aiheutettu este tehdä reklamaatio kohtuullisessa ajassa pidennä reklamaatioaikaa. Ostajan ei ole syytä aikailla ja ottaa turhia riskejä, vaan avoimesti ilmoittaa myyjälle heti, kun on virheen havainnut. Vaatimuksia voi täsmentää myöhemmin.

Älä ryhdy korjaustöihin varaamatta myyjälle tilaisuutta tutustua virheeseen

Oikeuskirjallisuuden ja –käytännön perusteella voidaan sanoa, että reklamaatio, vaikka se tapahtuisikin pian sen jälkeen, kun virheen merkitys on selvinnyt ostajalle, voi olla myöhästynyt, jos ostaja on ennen reklamaation tekemistä korjannut kohteen antamatta myyjälle mahdollisuutta tutustua väitettyihin virheisiin. KKO 2008:8 ratkaisun mukaan ostajan oli katsottu menettäneen oikeutensa vedota virheeseen, kun reklamaatio oli tehty vasta sen jälkeen, kun väitettyjä virheitä ei enää voitu tarkistaa. KKO:n näkemyksen mukaan myyjän oikeusturvan kannalta on olennaista, että myyjälle on varattava tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta myyjä voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintoehdotuksen. Myyjä on syytä kutsua myös kohteessa tehtäviin tutkimuksiin kuten kuntotarkastuksiin, lämpökuvauksiin, mittauksiin, rakenteiden avaamiseen ja muihin virheen selvittelyyn liittyviin tutkimuksiin. Riittävää on, että myyjälle on varattu tilaisuus osallistua tutkimuksiin. Oikeudenmenetysten välttämiseksi ostajan on syytä kutsua myyjä paikalle ennen kuin ryhtyy mihinkään toimenpiteisiin havaittujen virheiden osalta, oli sitten kyse tutkimuksista tai korjauksista.

Sopiminen, virheen yksilöinti ja vastuunrajoitus

Jos virhe on todettu ja osapuolet sittemmin sopivat tämän perusteella hinnanalennuksesta tai vahingonkorvauksesta, on sovintosopimuksessa syytä yksilöidä, mitä korvaus kattaa. Tilanteesta riippuen osapuolten tarkoitus voi olla sopia vain siihen mennessä havaittujen virheiden korvaamisesta, tietyn yksilöidyn virheen korvaamisesta tai myös siitä, ettei osapuolilla ole enää tulevaisuudessa mitään vaatimuksia tämän kaupan johdosta toisiaan kohtaan.
Viimeksi mainitun ehdon osalta on oltava tarkkana. Maakaaressa on säädetty ostajan turvaksi vastuunrajoituksia. Maakaaren ja sen esitöiden (HE 120/1994, yksityiskohtaiset perustelut MK 2:9) mukaan ostajalle lain mukaan kuuluvia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, missä kohdin ja millä tavoin ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Ostaja ei voi etukäteen luopua laissa säädetyistä oikeuksistaan vedota virheenä seikkaan, josta hän ei ollut kaupantekohetkellä tietoinen. Tällainen kielletty vastuunrajoitusehto olisi kauppakirjaan otettuna pätemätön.
Korkein oikeus on kuitenkin ratkaisussaan KKO 2014:70 hyväksynyt sen, että hyvin pian kaupanteon jälkeen myyjä ja ostaja ovat sopineet maakaaressa kielletystä vastuunrajoituksesta tulevaisuudessa mahdollisesti ilmenevien laatuvirheiden osalta, näitä virheitä yksilöimättä. Erillisellä kaupanteon jälkeen laaditulla sovintosopimuksella on siten KKO:n näkemyksen mukaan voitu sopia vastuunrajoituksesta ostajan vahingoksi siten, että ostaja ei sovintosopimuksen allekirjoittaessaan tiedä, minkä laatuvirheiden osalta hän luopuu oikeudestaan vahingonkorvaukseen, koska hän luopuu etukäteen jostain, mitä ei ole havaittu, eikä todettu.
Vaikka maakaaressa kielletty vastuunrajoitus voitaisiin näin kaupan jälkeen tehtävällä sovintosopimuksella kiertää, niin ymmärrettävästi tällainen sopimus voi aiheuttaa lisää riitoja ja kustannuksia osapuolille. Esimerkkinä tilanne, jossa sovittu kertakorvaus voi olla niin alhainen, että lopputulos on ostajan kannalta kohtuuton, jos myöhemmin kohteessa ilmenisikin hyvin merkittäviä virheitä. Siksi sovintosopimuksessa on perusteltua yksilöidä jo havaitut virheet ja todeta kaupankohteen tilanne sopimushetkellä sekä osapuolten tarkoitus, miksi tulevaisuuteen kohdistuvasta vastuunrajoituksesta on sovittu.

Lisätietoja aiheesta:
Elina Saari, osakas, asianajaja.