10 tammi VOIKO MYYJÄ OLLA VAHINGONKORVAUSVASTUUSSA OSTAJALLE VIELÄ LAISSA SÄÄDETYN VIIDEN VUODEN MÄÄRÄAJAN JÄLKEENKIN?
Kiinteistökaupassa myyjän virhevastuuaika on lain (Maakaari) mukaan viisi vuotta kaupanteosta. On kuitenkin mahdollista, että ostaja esittää myyjälle vahingonkorvausvaatimuksia vielä tämänkin jälkeen. Tämä on poikkeuksellista, mutta mahdollista. Jos vaatimuksia esitetään laissa säädetyn viiden (5) vuoden virhevastuuajan päättymisen jälkeen, on vahingonkorvausvaatimuksen oltava sopimusperusteista.
Mikä muu sopimus myyjän ja ostajan välillä on sitten voinut olla kuin kauppasopimus?
Määrämuodossa laadittava ja kaupanvahvistajan vahvistama kiinteistökauppakirja pääsääntöisesti suhteellisen yksiselitteisesti osoittaa sen, milloin sopimus kiinteistökaupasta on syntynyt.
Kauppakirjassa on kuitenkin usein sovittu omistusoikeuden ja hallintaoikeuden siirtyvän eriaikaisesti. Jos omistusoikeus on siirtynyt ensin, mutta hallintaoikeus siirtyy vasta pidemmän ajan kuluttua, on syytä olla tarkkana tuon väliajan osalta. Tämä, että omistusoikeus on siirtynyt ennen hallintaoikeuden siirtymistä, tarkoittaa sitä, että myyjät jäävät vielä asumaan ostajien jo omistamaan asuntoon. Jos myyjät tällä välin eli kaupanteon ja omistusoikeuden siirtymisen jälkeen, mutta ennen hallinnanluovutusta, tekevät kaupan kohteessa esimerkiksi kaupan osapuolten sopimia korjaustoimenpiteitä, on mahdollista, että ostaja voi näiden korjaustoimenpiteiden perusteella esittää myyjille vaatimuksia hyvinkin pitkän ajan jälkeen. Vielä jopa myyjän laissa säädetyn viiden vuoden määräajan päättymisen jälkeen. Ostaja voi perustaa vaatimuksesta siihen, että myyjän tekemästä korjaustoimenpiteestä väitetysti aiheutunut haitta, ongelma tai virhe, perustuu osapuolten erilliseen sopimukseen, joka ei ole osa kauppasopimusta. Jos kyseisestä asiasta ei ole kauppakirjassa sovittu, ei se välttämättä ole osa kauppasopimuksen ehtoja Sopimusperusteinen vahingonkorvausvastuu edellyttää, että myyjät ovat antaneet virheellistä tietoa tai että heidän toimintansa on ollut kunnianvastaista ja arvotonta. Näyttötaakka tästä on ostajalla. Tällaisesta epäselvyydestä voi seurata pitkä ja kallis oikeusprosessi.
Kauppakirjan ehtojen ja liitteiden merkitys
Suositus onkin, että kaupan osapuolien kannattaa ottaa ihan kaikesta kirjaus kauppakirjaan tai kauppakirjan liitteeksi ja kauppakirjaan viittaus tähän liitteeseen.
Kaikki on tosiasiassa kuitenkin alun alkaen kauppaan perustuvaa, sillä eihän myyjän ja ostajan välillä muutoin olisi velvoitteita toisiaan kohtaan. Tästä huolimatta oikeudellisesti arvioiden ostaja voi esittää myyjälle myös kauppasopimuksen ulkopuolisen sopimusperusteisen vahingonkorvausvaatimuksen, jollei asiasta ole kirjausta kauppakirjassa ja jos asiasta on sovittu erikseen ja työ on toteutettu kauppasopimuksen syntymisen jälkeen. Vähintään osapuolet voivat joutua selvittelemään avustajien kanssa ja viimesijassa oikeusteitse sitä, onko ko. asiasta sovittu tosiasiassa osana kaupan ehtoja vai ei.
Se, mitä edellä on esitetty myyjän toimista omistusoikeuden siirtymisen jälkeen ennen hallintaoikeuden siirtymistä, koskee myös aikaa ostotarjouksen hyväksymisestä kauppakirjan allekirjoittamiseen. Sopimus osapuolten välillä on syntynyt, kun myyjä on hyväksynyt ostajan tarjouksen ehdoitta. Jos tarjouksen hyväksymisestä kuluu pidempi aika kauppakirjan allekirjoittamiseen, on mahdollista, että tällä välillä myyjät tekevät korjaustöitä osapuolten erillisestä sopimuksesta. Jos näiden korjaustöiden perusteella ilmenee myöhemmin ongelmia, voi ostaja esittää myyjälle kauppasopimuksesta erilliseen sopimukseen perustuvan vahingonkorvausvaatimuksen, jota ei koske viiden vuoden myyjän virhevastuuaika.
Kaupan osapuolten on oman etunsa vuoksi syytä huolehtia siitä, että kauppakirjaan tai sen liiteasiakirjaan tulee kirjatuksi myös mahdolliset muutokset, jotka on toteutettu ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen mutta ennen kauppakirjan allekirjoittamista.
Elina Saari
Asianajaja