18 syys Yhteisomistajuus – miten yhteisomistajan on mahdollista päästä eroon omistusosuudestaan?

Yhteisomistussuhteet ovat ajoittain haastavia ja saattavat aiheuttaa erimielisyyttä esimerkiksi yhteisen kesämökin, asuinkiinteistön tai metsätilan käyttöä, hoitoa ja kustannusten jakamista koskevissa kysymyksissä. Tässä kirjoituksessa keskitytään siihen, miten yhteisomistajuudesta on niin halutessaan mahdollista päästä eroon.

Yhteisomistus

Yhteisomistajuus tarkoittaa tilannetta, jossa useampi henkilö omistaa yhdessä esimerkiksi asuinkiinteistön, vapaa-ajan kiinteistön tai metsätilan. Tällöin kukin omistaa kohteesta määräosan. Yhteisomistajat voivat keskenään vapaasti sopia kohteen käytöstä ja hoidosta, kustannusten jaosta ja myynnistä niin kuin kaikista muistakin yhteisomistussuhteeseen liittyvistä asioista. Yhteisomistajien oikeudet ovat yhtäläiset, eli mikäli joku osapuoli omistaa yhteisesti omistetusta kohteesta suuremman osuuden, ei hänen suurempi omistusosuutensa sellaisenaan oikeuta häntä lunastamaan kohdetta itselleen tai anna enempiä oikeuksia, vaan myös pienemmän osuuden omistava osapuoli voi yhtä lailla lunastaa kohteen itselleen tai käyttää yhtäläistä puhevaltaa kohteen hallinnointiin liittyvissä asioissa.

Usein kuitenkin syntyy tilanteita, että yhteisomistussuhde käy yhteisomistajalle jollakin tapaa mahdottomaksi tai tarpeettomaksi. Tällaisia tilanteita varten yhteisomistajalla on muutama vaihtoehto päättää yhteisomistajuus.

Mikäli yhteisomistaja ei halua enää jatkaa yhteisomistusta, hänellä on lain mukaan oikeus saada osuutensa yhteisestä kohteesta jakamalla erotetuksi. Mikäli yhteisomistajat eivät pysty sopimaan siitä, että joku yhteisomistajista lunastaa yhden yhteisomistajan omistusosuuden, mikä olisi usein järkevin vaihtoehto, on ensisijainen virallinen vaihtoehto kiinteistön halkominen. Kohteen jakaminen halkomalla ei kuitenkaan aina ole mahdollista. Yhteisomistajalla on tällöin oikeus hakea yhteisomistussuhteen purkamista ja esineen myymistä. Yhteisesti omistetun kohteen myymisen edellytyksenä kuitenkin lain mukaan on, että jakaminen ei ole mahdollista tai että se aiheuttaisi kohtuuttomia kustannuksia tai alentaisi huomattavasti kohteen arvoa.

Ensisijainen vaihtoehto: Halkominen

Ensin on selvitettävä, voidaanko yhteisesti omistettu tila jakaa yhteisomistajien kesken heidän omistamiensa osuuksien mukaisesti uusiksi tiloiksi. Halkomista voi hakea yhteisomistaja, jonka omistajuus on tiedossa ja jolla on lainhuuto osuuteensa. Halkomisen tekemiseen ei vaadita kaikkien yhteisomistajien suostumusta. Hakemus tehdään Maanmittauslaitokselle.

Halkomisen suorittaa Maanmittauslaitoksen toimitusinsinööri, joka voi tarvittaessa käyttää apunaan kahta uskottua miestä. Halkomistoimituksessa voi olla useampia kokouksia ja niissä kannattaa olla paikalla, sillä toimitusinsinööri kuuntelee tällöin asianosaisten vaatimuksia ja laatii jakosuunnitelman, josta asianosaiset saavat ilmaista mielipiteensä.

Halkominen suoritetaan joko jyvityshalkomisena tai kokonaisarvohalkomisena. Jyvityshalkomisessa jaettava kiinteistö arvioidaan maapohjan perusteella ja kukin osakkaista saa oman osuutensa arvosta maata. Jos alueet eivät ole samanarvoisia esimerkiksi puuston tai rakennuksen vuoksi, on arvokkaamman alueen saajan maksettava muille korvausta jakotuloksen tasaamiseksi. Kokonaisarvohalkomisessa taas arvioidaan muodostettavien tilojen rahalliset kokonaisarvot. Arvioon sisällytetään esimerkiksi maapohja, puusto, rakennukset ja muu kiinteistöön kuuluva omaisuus ja jokainen yhteisomistaja saa osuuttaan vastaavan tilan. Kokonaisarvohalkominen on nykyisin yleisimmin käytetty menettelytapa. Halkomisesta aiheutuneet kustannukset jaetaan lähtökohtaisesti kaikkien omistajien maksettavaksi heidän omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa. Halkomisen kustannukset määräytyvät halkomisen kohteena olevan tilan pinta-alan perusteella ollen noin 4 000–20 000 euroa tilakoossa 1 ha – 200 ha. Tarkka hinnasto löytyy Maanmittauslaitoksen nettisivuilta.

Yhteisomistussuhteen purkaminen uskotun miehen toimesta myymällä yhteinen kohde

Mikäli tila on laadultaan sellainen, ettei sitä voida halkomalla jakaa, niin yhteisomistaja voi hakea oikeudelta uskotun miehen määräämistä hoitamaan yhteistä esinettä kaikkien omistajien yhteiseksi hyväksi ja/tai myymään tilan ja jakamaan kauppahinnan omistajien kesken. Yhteisomistajuuden purkua voi hakea kuka tahansa yhteisomistajista siitä riippumatta, kuinka ison osuuden hän kyseisestä omaisuudesta omistaa. Uskotuksi mieheksi haetaan ja on syytä hakea asianajajaa, joka osaa hoitaa tämän alan asioita. Mikäli yhteisomistaja hakee uskotun miehen määräämistä, on muilla yhteisomistajilla oikeus tulla kuulluksi asiassa, mutta heillä ei ole oikeutta kieltää uskotun miehen määräämistä myymään yhteisesti omistettu omaisuus, jos on jo todettu tai selvää, että tilan jakaminen halkomalla ei ole mahdollista. Mikäli uskottu mies määrätään, hänellä on lähtökohtaisesti oikeus edustaa yhteisomistajia sekä muutenkin vastata yhteistä esinettä koskevissa asioissa. Hakemus tehdään käräjäoikeudelle.

Yhteisomistussuhteita sääntelee laki eräistä yhteisomistussuhteista (25.4.1958/180). Yhteisomistuslaki on pitkälti tahdonvaltaista oikeutta, eli siitä voidaan lähtökohtaisesti poiketa yhteisomistajien keskinäisin sopimuksin. Asioista sopiminen on aina joustavin, nopein ja edullisin vaihtoehto.

Myytäessä yhteistä tilaa käräjäoikeuden määräämän uskotun miehen välityksin, erimielisyyttä saattaa aiheutua esimerkiksi siitä, mikä on alin hyväksyttävä kauppahinta tai miten kauppahinnan jaossa huomioidaan jonkun osapuolen kohteeseen mahdollisesti omalla kustannuksellaan suorittamat korjaukset. Erimielisyyttä saattaa niin ikään tulla siitä, miten kauppahinnassa tulisi huomioida se, että joku osapuoli on yhteisomistusaikana käyttänyt kyseistä omaisuutta (esimerkiksi vapaa-ajan kiinteistöä) enemmän kuin toiset. Suositeltavaa on pyytää ulkopuolista kiinteistönvälittäjää arvioimaan kohteen käypä arvo. Mikäli myyntihinnasta päästään tällä tavalla sopimukseen, kohde laitetaan myyntiin ja kaupanteon jälkeen myynnistä saadut varat jaetaan omistajille omistusosuuksien mukaisessa suhteessa.

Uskotun miehen toimivalta ei ulotu yhteisomistajien keskinäisten taloudellisten erimielisyyksien ratkomiseen, eikä uskotun miehen toimivalta muutoinkaan ole laajuudeltaan rinnastettavissa pesänselvittäjän ja –jakajan toimivaltaan, jolla on esimerkiksi osituksessa tai perinnönjaossa varsin laajat valtuudet tuomarinvastuulla toimien. Nämä asiat on siten pidettävä erillään toisistaan.  Jos kyse on vielä jakamattomasta kuolinpesästä, on huomioitava, että kukaan pesän osakkaista ei vielä omista mitään tiettyä määräosaa kuolinpesään kuuluvasta omaisuudesta vaan ainoastaan osuuden kuolinpesästä, jolloin tulee uskotun miehen sijasta hakea aina pesänselvittäjän ja -jakajan määräämistä.

Elina Saari

Asianajaja