Ostajan erityinen selonottovelvollisuus & kuntotarkastus

Ostajan erityinen selonottovelvollisuus & kuntotarkastus

Kiinteistökauppa on taloudellisesti merkittävä oikeustoimi. Kaupassa myyjällä on tiedonantovelvollisuutensa ja ostajalla selonotto- ja tarkastusvelvollisuutensa. Tässä kirjoituksessa käsitellään ostajan erityistä selonottovelvollisuutta tuoreen oikeuskäytännön valossa. Asia on tärkeä ja ajankohtainen, sillä mikäli ostaja toimii kauppaa harkitessaan huolimattomasti ja laiminlyö laissa asetetun selonottovelvollisuutensa, voi ostaja menettää oikeutensa kohdistaa myyjään vaatimuksia sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksista ja virheistä, jotka ostajan olisi tullut havaita tai ymmärtää jo kaupan kohteen huolellisessa ennakkotarkastuksessa.

 

Myyjän vastuuta rajoittaa ostajan velvollisuus tutustua huolella kaupan kohteeseen

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen voidaan olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Ostajan ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuus tarkoittaa, että kaupan kohde on tarkastettava huolella ja että kaupan kohteeseen liittyviin keskeisiin asiakirjoihin on tutustuttava. Selonottovelvollisuuden sisältö ja laajuus vaihtelevat tapauskohtaisesti sen mukaan, millainen kaupan kohde on (ikä, kunto) ja mikä on ostajan oman tietämyksen taso.

Lähtökohtaisesti ostajan selonottovelvollisuus ei ulotu seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää rakenteiden avaamista tai muita teknisiä toimenpiteitä. On erityisen tärkeää muistaa, että tämä tilanne voi kuitenkin muuttua, mikäli jokin erityinen seikka tekee tavallista perusteellisemmasta kaupan kohteen tai sen osan tutkimisesta aiheellista. Jos esimerkiksi kuntotarkastuksessa ilmenee epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta taikka vauriojälkiä, on ostajan ryhdyttävä jo ennen kaupantekoa tarkempiin tutkimuksiin tai toimenpiteisiin oikeuksiensa turvaamiseksi.

KKO 2019:16 korostaa ostajan erityistä selonottovelvollisuutta

Korkein oikeus (KKO) on tuoreessa ratkaisussaan ottanut merkittävällä tavalla kantaa ostajan erityiseen selonottovelvollisuuteen.

Tapauksessa oli kysymys yli 50 vuotta vanhasta omakotitalosta, jossa oli kaupan jälkeen todettu laajoja korjausta edellyttäviä vaurioita erityisesti alapohjassa, joka oli toteutustavaltaan ns. rossipohja. KKO katsoi, että ostajilta oli ennen kauppaa suoritussa kuntotarkastuksessa tehtyjen havaintojen ja saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tarkempia tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi. Koska ostajat eivät lisätutkimuksia tehneet ennen kauppaa, eivät ostajat voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä edes siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa.

Tapauksessa kuntotarkastusraportista ilmeni, että talon sokkelissa ei ole ollut tuulettuvaan alapohjarakenteeseen kuuluvan ryömintätilan tuulettumisen mahdollistavia tuuletusluukkuja, eikä ennen kauppaa ostajille oltu esitetty, että ryömintätilan tuuletus olisi järjestetty jollakin muulla tavalla. Ryömintätilasta otetuista valokuvista ilmeni muun muassa, että puurakenteita oli osin kosketuksissa maaperään. Ostajien katsottiin olleen tietoisia siitä, että lattiarakenteet olivat olleet pitkäaikaisen kosteusrasituksen kohteena ja että alapohjassa oli ollut havaittavissa kosteusvaurioita, joiden laajuutta olisi ollut syytä selvittää. KKO katsoi, että ostajat eivät olleet pelkästään kuntotarkastusraportissa alapohjarakenteesta mainitun perusteella voineet olettaa, että yli viisikymmentä vuotta vanhassa rakennuksessa olisi asianmukaisesti toimiva tuulettuva alapohja, joka estäisi rakennuksen perustuksiin valuvaa vettä kastelemasta lattiarakenteita.

Erityisen huomionarvoista on, että siltäkin osin kuin alapohjaa ei oltu ennen kauppaa tarkastettu, ostajat olisivat saamiensa tietojen perusteella voineet olettaa sen olleen matala ja vähintäänkin puutteellisesti tuulettuva. Ostajat eivät ole siksi voineet tehdä sellaista johtopäätöstä, että alapohjan tarkastamattomassa osassa ei voisi olla rakennuksen asumiskäyttöön vaikuttavia vaurioita ja että kuntotarkastusraportissa suositellut lisätutkimukset olisivat tarpeettomia. Lisätutkimusten avulla alapohjan rakenteesta olisi saatu oikeat tiedot.

KKO:n johtopäätös oli, että ostajilla oli näissä olosuhteissa ollut erityinen syy selvittää rakennuksen vaurioita myös tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen. Erityistä KKO:n ratkaisussa on lisäksi se, ettei ostajien ennen kauppaa saamalle virheelliselle tiedolle annettu merkitystä, koska alapohjan vaurioiden laajuuden selvittäminen olisi joka tapauksessa ollut tarpeen alapohjarakenteesta annetusta tiedosta riippumatta. Tässä korostuu selonottovelvollisuuden merkitys: Ostaja ei voinut vedota edes saamaansa väärään tietoon, kun kuntotarkastusraportin perusteella oli ollut erityinen syy edellyttää ostajalta asian tarkempaa tutkimista ennen kauppaa.

 

Kuntotarkastukseen perehdyttävä huolella

Kuntotarkastuksessa saattaa ilmetä seikkoja, jotka antavat aiheen tutkia ja selvittää kaupan kohteen rakenteita tarkemmin mahdollisen vaurioiden varalta, joita ei pintapuolisessa tarkastelussa voida sen enempää todeta kuin sulkea niiden mahdollisuutta poiskaan. Mikäli asiantuntija suosittaa tutkimaan kaupan kohdetta ja sen rakenteiden kuntoa joiltakin osin tarkemmin, ei tätä suositusta tulisi sivuuttaa. KKO 2019:16 ratkaisu on muistutus siitä, että kuntotarkastuksessa esitettyihin korjaus- ja lisätutkimussuosituksiin on suhtauduttava vakavasti. Muussa tapauksessa ostajan on varauduttava siihen, ettei hänellä välttämättä katsota olevan oikeutta kohdistaa vaatimuksia myyjän sellaisista seikoista, jotka ovat ilmenneet vasta kaupanteon jälkeen suoritetuissa tarkemmissa tutkimuksissa.

Ostajan on hyvä muistaa, että mikäli ennen kauppaa suoritettavissa tarkemmissa tutkimuksissa ilmenee vakavia puutteita kaupan kohteen kunnossa, perustaa tämä tavallisesti ostajalle oikeuden vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia tai ainakin oikeuden ja mahdollisuuden neuvotella kaupan ehdot uudelleen.

Elina Saari, asianajaja